2000年发布的国家标准《房产测量规范》在有关房屋面积测算的规定中有一条很重要的规定，即计算房屋建筑面积的建筑物的层高必须超过2.20
m ，层高低于2.20 m
的建筑物都不能计算房屋的建筑面积。这是沿袭过去的一条老规定，国家标准《房产测量规范》对此未作定义，也未作更多更详细的解释和说明。随着我国房地产市场和科学技术的高速发展，人民的需求与法制观念的变化，以及人民以法律、法规、政策维护自身权益意识的加强，这条已经执行了20多年的老规定，在国家标准《房产测量规范》的实施中，由于对该规范条文的不同理解却引发了一些问题。由房屋层高所引发的问题是决定该建筑物或房屋能不能计算建筑面积的问题，有时涉及一层房屋，有时涉及一幢房屋，有时涉及一片房屋，产生的经济

纠纷数额比较大。平时来电来函咨询有关房屋层高问题的也比较多。为了总结经验，吸取教训，特将有关资料整理如下，以供讨论和参考，同时也加强信息交流，促进共识，以便更加准确地理解和掌握国家标准《房产测量规范》中的有关规定，使标准的实施更趋统一。

1 房屋层高2.20 m 规定的由来

房屋层高2.20 m 的要求和规定，不是国家标准《房产测量规范》首先提出来的，而是引用的一个老规定，今天仍然有效，仍然有它的现实和普遍的需求，因而继续被引用。

1.1 层高2.20 m 规定的历史和有关文件

1982年国家经委（82）经基设字58号“关于建筑面积计算规则”的文件中，对计算建筑面积的范围有两处有层高超过2.2
m 才计算建筑面积的限制。一条是“用深基础做地下架空层加以利用，层高超过2.2 m
的，按架空层外围的水平面积的一半计算建筑面积。”另一条是“建筑物内的技术层，层高超过2.2 m
的，应计算建筑面积。”在不计算建筑面积的范围的规定中与上述2条对应的有2条规定不能计算建筑面积，即“层高在2.2 m
以内的技术层”与“层高小于2.2 m 的深基础地下架空层、坡地建筑物吊脚架空层”。在这个文件里，其他计算建筑面积的范围的条款中均未提出层高2.2
m 的附加条件。

1984年起，国家在全国范围内进行了“第一次全国城镇房屋普查”，在测算和统计房屋的建筑面积时，完全采用了上述规定，即执行1982年国家经委“关于建筑面积计算规则”。这是我国有史以来一次最大规模的全国房屋大普查，参加人员超过70万。这次由国家建设部和国家统计局组织实施的全国房屋大普查，为我国后来的住房制度改革和制定房地产的法规政策提供了可靠的资料。

全国城镇房屋普查中大家深刻体会到，房屋与房产的管理需要房产测量提供准确可靠的有关成果资料，而房产测量则必须有一个全国统一的房产测量标准。

从1987年开始，国家建设部与国家测绘局组织《房产测量规范》编写组，共同起草制定国家测绘行业标准《房产测量规范》，其中对房屋面积测算的规定条款也是以1982年国家经委“关于建筑面积计算规则”的条款为基础，修改补充形成的，有关层高的规定，仍然采用了原有规定，并把层高2.20
m 以上的要求延伸到了夹层、假层、地下室和半地下室。

国家测绘行业标准《房产测量规范》于1991年由国家测绘局发布以后，我国的住房体制改革和房地产业有了飞跃的发展，人民生活的水平和质量得到了迅速的提高，到1996年这本国家行业标准已不能满足房地产业和房产管理的需求。国家建设和国家测绘行政主管部门在得到国家标准行政主管部门同意后，于1996年开始组织制定国家标准《房产测量规范》。新的国家标准《房产测量规范》把房屋层高2.20
m 的要求，作为计算房屋建筑面积的一个普遍性条件，并把房屋层高2.20 m 以上(含2.20
m)的要求明确地延伸到了阳台、挑廊、室外楼梯以及各层房屋。国家标准《房产测量规范》于2000年8月1日正式实施以后，仍提出了不少问题，主要是在有关房屋面积计算规定的条款中。这些条款中有的有层高2.20
m以上的明确要求，而有的则未提层高2.20 m
以上的要求，使得执行时感到困惑不解。为此建设部于2002年在建住房[2002]74号文件中作出明确规定：计算建筑面积的房屋，层高（高度）均应在2.20
m 以上（含2.20 m），并把房屋层高2.20 m 以上的规定延伸到了非垂直墙体的房屋。

至此，有关房屋层高2.20 m
以上（含2.20 m）才能计算建筑面积的规定正式成为计算房屋面积的一个必备的基本条件，今后凡层高达不到2.20 m
的房屋，均不应计算房屋的建筑面积；但是这些层高达不到2.20 m
的房屋仍有使用价值，仍然有产权关系，因此在房屋权属登记中仍应明确其产权的归属。这样层高2.20 m
以上的这一计算房屋建筑面积的基本要求，到此得到了明确的解决。

1.2 人民对生活空间的基本要求

房屋是人民生产和生活的基本空间，房屋和房间的设计应该满足人民生产和生活的最起码的活动需求。人的基本活动空间与房屋层高之间的空间关系，根据有关资料综合统计分析，可以形象地表示，如图1所示。

图1 人的基本活动空间与房屋层高之间的空间关系

编制国家标准《房产测量规范》的前期，我们在《房产测量规范》的“征求意见稿”中，对房屋空间的最低标准是要求房屋内的净高不低于2.05 m ；但经过广泛调研和讨论，大家认为房屋的层高易于操作和掌握，最后仍统一采用层高不低于2.20 m 的标准。

层高 = 净高＋楼板厚度 在此楼板厚度取0.15 m

层高 = 2.05＋0.15 = 2.20 m

净高 = 层高－楼板厚度

净高 = 2.20－0.15 = 2.05 m

所以，为了保证人民生活对基本活动空间的最低要求，以及保持对房屋最低层高要求和规定的连续性及稳定性，提出层高不低于2.20 m的标准是适宜的，这已达成共识。对无法测量层高而需要使用净高时，提出净高不低于2.05 m 的标准也是适宜的、相匹配的。

2 层高的定义及其测量参照面

房屋的最低层高定为2.20 m 的标准已经解决，但在实施中，在一些地方又出现了问题，其关键点在于层高的定义。在测量房屋层高时，应量至何处，测量的参照面定在那里，现将几种情况分述如下。

2.1 楼面层高

楼面层高系指房屋上下两层楼面，或楼面至地面，或楼面至屋顶面的垂直距离。

楼板面至屋顶面的垂直高度也包括楼板面至房屋顶平台面的高度，但房屋顶面或平台面都不应包括隔热层的高度。楼面或地面也不应包括装饰层的厚度，例如用于装饰而铺设的木地板、塑胶地板、瓷砖、石材板料等块料面层的装饰厚度。

我们所指的层高一般均指的是楼面层高，这种层高的定义和解释已得到了认同；但在实际操作中仍有一些细则，需要进一步的研究和讨论，以求得共识。

2.2 结构层高

在有些学术著作和文件中，也有提出使用结构层高的问题。结构层高系指房屋上下两层结构层层面的垂直距离。

房屋建成以后，房屋各层的结构层层面已被上层构造层层面所埋盖，这对实测和以后复测或检测都很困难；另外结构面是一个粗糙的不平表面，无法进行更为精确的测量。所以以房屋的结构层层面作为测量的参照面尽管也是科学和可行的，但困难较多，而且也不适用于更为精密的测量，因此很少用于房产测量。

2.3 中线层高

中线层高系指房屋上下两层层厚中线之间的垂直距离。中线层高的根据尚不清楚，是否是因为《房产测量规范》中计算房屋建筑面积采用中线尺寸而仿效之，不得而知。

楼板层、屋顶层都可根据层的厚度找到层厚的中线尺寸，测量参照面也存在；但地面之底层的中线位置却很难找到，是一不定值，需要另行进行专门的定义。所以以中线尺寸来定义层高是不可取的。

2.4 净高

根据上述层高的定义，有些建筑物就无法测量出层高，例如地下室的入口处、窑洞等建筑物就测不出层高。为了保证人民最基本的活动空间，建筑物空间的高度应使用净高这一标准取代层高标准，这已达成共识，净高标准的要求在全国也应该统一。

3 房屋层高测量

房屋的层高已定义为：房屋上下两层楼面、或楼面至地面、或楼面至屋顶面的垂直距离，即房屋层高测量的参照面选择的是楼面、地面和屋顶面。房产测量的参照面对测量的实施至关重要，直接影响房产测量的成果和房产测量结果的公正性。

作为房产测量的参照面应具备以下几个最基本的条件：这个面应该是永久性的、稳定不变的，是可以用数学模型描述的，测量的结果是可以恢复的。

地面、楼面、屋顶面是否符合这些条件，如何保证成果的公正性，现分述如下。

3.1 地面和楼面

根据中国大百科全书对地面的定义，地面（floor finishing）是建筑物内部和周围地表的铺筑层，也指楼层表面的铺筑层（楼面）。地面（楼面）通常由面层和基层两部分组成，面层直接承受化学和物理作用，并构成室内空间的表面形象。

基层包括：找平层、结构层和垫层，有时也包括管道层。

面层包括：表层、结合层。

以上是通常的一般的楼面与地面结构，其中有些建筑物直接使用找平层或找坡层，不设置面层。面层一般由用户自行设置，可使用木地板、或瓷砖、或大理石、或花岗岩等板料或其他材料。对于一幢楼，甚至上下层的面层材料，面层厚度都是不相同的。而有的用户不设面层，直接使用找平（坡）层。如果在测量层高时，一个量至找平层，而另一个量至面层，这个层高是不合理的，也是不公平的。在这种情况下，都应以找平层作为测量参照面，这个层高应以两个找平层面为准进行测量，而不能量至木地板面或其他装饰面。

楼板层（floor）是建筑物中水平方向分隔空间的构件，最复杂的楼板层结构分层如下（楼板层从上至下的各种分层）：

其中3）～10）均为构造层，1）、2）、11）为装修层。

找平层也包括找坡层，因为有时需要找坡层，找平层要改用找坡层（例如某些技术层、管道层）。

构造层中的找平层和结构层是必不可少的，其他部分则在多数情况下是没有的，因此结构层面和找平层面都可以作为房屋测量的参照面；但由于结构层面是一个粗糙不平的表面，房屋建成后又大多被找平层（或找坡层）所埋盖。因此以找平层面作为房屋层高测量的参照面是比较适合的。也就是说我们在选择楼面或地面的参照面时，选择楼面或地面的基层层面作为测量参照面，而不选择楼面或地面的面层层面。即使上下两层都是木地板，其层高也不能量至木地板面层，因为木地板面层至基层面层（找平层）的高度是不同的。例如有的木地板下有龙骨，有的木地板却是直接黏贴在基层层面上，两个木地板层面至基层层面的高度不同，所在楼板层的厚度也不相同；另一原因是木地板等装修层面是不稳定的，是可变的，说不定哪一天又重新装修，甚至更换了装修层的材料，改变了装修层的厚度，从而改变了由这个面层（装修层层面）所构成的层高。因此我们不主张以装修面作为房屋层高测量的参照面。

3.2 屋顶面

屋顶面是屋顶的面层，是房屋最上部的结构，主要起防水、排水的作用。屋顶是房屋最上层起覆盖作用的围护结构，又称屋盖。屋顶由屋面和支承结构等组成，有的屋顶还有保温、隔热等功能层。

屋面是屋顶的上部覆盖层，屋面包括面层和基层，面层的主要作用是防水、排水；基层具有承托面层、起坡、传递荷载等作用。

屋顶的支承结构可由屋架、钢架、梁板等平面结构系统构成，也可由薄壳、网架、悬索等空间结构系统构成。根据屋顶排水坡度不同，常见的有平屋顶和坡屋顶，其一般结构如下：

1）屋顶面层；

2）屋面基层；

3）屋顶功能层；

4）屋顶支承结构层；

5）屋顶顶棚层。

根据不同地区的气候特点和使用要求，平屋顶除有防水、排水功能外，还应考虑设保温隔热等功能层。

保温层。冬季寒冷地区为了防止屋顶大量散热和避免屋顶内表面产生凝结水，应作保温层屋顶。一般在承重层和防水层之间设置保温层，即铺放导热系数小的轻质保温材料，有的同时找坡构成坡度。保温层的厚度依当地气候和对室温的要求而定。

隔热层。在气候炎热地区的平屋顶上应设置隔热层。常用的方法是在屋顶面上，即在屋顶防水、排水层上架设1层大阶砖或水泥薄板，形成通风隔热层，利用空气在隔热层内的流动，带走大量热量而起到隔热作用。另一种办法是在屋顶面上设置实体隔热层，即在屋顶面上堆置蓄热系数较大的材料吸收太阳辐射热，如铺设大阶砖、混凝土板，堆土，堆砾石，堆煤渣，堆矿渣等，也可在平屋顶的屋顶面上设置蓄水池、游泳池，种植草地、花木等。在测量房屋的层高时，均不应包括屋顶面上的这些隔热层。

由于屋顶面的结构不同，以及选用保温材料的不同，屋顶面层的厚度差别很大，因而屋顶面至楼面或屋顶面至地面的层高测量就显得较为复杂。

4 房屋层高测量需要补充限差标准

4.1 房屋层高测量存在测量误差

房屋层高测量和房屋边长、房屋面积测量一样存在测量误差，尤其是不同的时间，不同的测量人员，测量不同的部位都会出现不同的层高结果，就是同一个人，在不同的时间，即使是采用同一仪器，测量同一部位也会有不同的层高测量结果。这些不同的层高测量结果一般不会引起人们的重视；但是这些不同的层高测量结果如果出现在2.20
m 数值的上下，则容易出现麻烦，甚至会由此产生重大的经济纠纷，这在现实实践中已经出现过，不得不引起我们的重视。为了解决或避免这类矛盾和纠纷的重演，除了吸取教训，精心操作，提高测量技术水平以外，在标准管理方面还应设置一个“房屋层高的限差”，使房屋层高测量结果，在合理的误差范围内得到承认，使合理的层高测量结果受到公正的保护，否则将会使这一矛盾和纠纷更加复杂化。

4.2 房屋层高测量的误差及其累积

通常情况下，房屋层高由下式求得

（1）

H——房屋的层高；

h——房屋的净高；

Δh——房屋楼层楼板的厚度。

房屋净高与房屋楼层楼板的厚度均为独立观测量，有

（2）

4.3 房屋净高的测量误差

1）观测误差。一般以手持测量仪测量，以手持测量仪测量房屋净高的观测误差取±5 mm ，若使用其他测量工具，例如以卷尺测量房屋净高的测量误差将超过±5 mm 。

2）测量参照面不平整误差，即测量面的不平度误差。房屋净高的测量参照面是上下两个楼面，楼面的不平整误差取±5 mm 。测量两个楼面的误差累积为 。应该指出的是某些未整修的毛楼面的误差不在此误差范围之内。

3）测量参照面不平行度误差。由于上下两楼面不平行，因而测量不同的部位会有不同的结果，测量参照面不平行度误差取±10 mm 。

净高测量误差主要由以上3项组成，3项误差都是随机误差且相对独立，故其累积误差 。

有些楼面和屋顶面本身就构成坡度，本身就不平行，均不适用上述分析。

4.4 房屋楼层楼板厚度的测量误差

房屋楼层楼板厚度如果以卷尺进行测量，并采用与商品房面积相对应的二级或一级测量精度进行测量，与商品房面积测量二级精度对应的边长测量精度为0.014＋0.000 7D，其中D为所测量楼板的厚度，取D = 0.15 m = 150 mm 。

1）观测误差。以卷尺测量，其测量误差为0.014＋0.000 7×0.15≈0.014 m 。

2）测量参照面不平整误差对楼层楼板厚度的影响。楼板厚度涉及到楼板上下两个面不平整误差的影响，故为 。

3）房屋楼层楼板厚度不均匀误差的影响，即楼板的厚度不均匀，不同的测量参照点测出的楼板厚度不相同，楼板厚度不均匀误差取±10 mm 。

上述3项误差是房屋楼层楼板测量的主要误差来源，均为随机误差，且相互独立，故其累积误差为 。

4.5 房屋层高测量的误差及其限差

取2倍的中误差作为限差，因此房屋层高测量的限差为±0.05 m 。房屋净高测量的限差为±0.03 m 。

5 建议

1）房屋层高系指房屋的上下两层楼面，或楼面至地面，或楼面至屋顶面的垂直距离。

当地面和楼面的装修面厚度不同时，测量房屋层高时不宜包括装修面的厚度，例如，不包括木地板、地砖、石材板料等装修层的厚度，以保证房屋层高测量成果的公平与公正。

在房屋层高测量中，不应包括屋顶面上隔热层的高度。

有些房屋顶面有坡度，厨房、卫生间地面，以及有些技术层的地面也有坡度，因此层高测量的两个参照面是不平行的，存在着许多层高值。在测量时应注意观测和分析，测量出最低层高值和测量出层高不低于2.20 m 的房屋面积的范围。

2）房屋层高测量受诸多误差累积的影响，应该规定限差标准，以保护测量结果的合理与合法性。根据当前的建筑质量、技术条件与测量手段，房屋层高测量的限差标准取±0.05 m ，房屋净高测量的限差标准取±0.03 m，较为现实可行。

3）房屋的室内净高是指室内楼面或地面至楼板底面或屋顶底面的垂直距离。装饰的室内吊顶应计入室内净高。

当房屋的层高无法测量时，可以房屋的净高替代，房屋净高的规定应与房屋层高的规定相对应，房屋净高的标准取2.05 m 较为适应。

4）为了保证人们对活动空间的最基本的要求，各地可根据实际需求，在规定房屋层高不低于2.20 m 的同时，也可以再附加一个对房屋净高要求的标准。

5）测量2.20 m 左右的房屋层高时，应特别小心谨慎地进行观测，此时的测量参照点不宜少于4对，并使得上下4对参照点构成四边形，以保证测量成果的准确可靠。

6）为了避免和减少由于房屋层高引发的矛盾和纠纷，应避免设计层高等于2.20 m 的房屋。共同采取措施，防范和减少产生矛盾和纠纷的机会，以避免造成不必要的经济损失。

上述意见和建议是研究性质的，属个人意见，谬误和不足之处，欢迎提出补充和指正意见。本文的目的是想为有关讨论提供一份参考资料，以促进共识，同时也为有关主管部门在制定有关规定时提供参考资料，使各地在实施国家标准《房产测量规范》时更加规范，更加统一，更加科学合理。