一、设计管理：进度、质量（设计阶段/施工阶段）、合约、文档；其中质量管控是专业性最强、也是设计管控的核心；

　　质量管控分布在项目的各个阶段，各阶段控制的重点：

　　1.拿地立项阶段：产品定位、强排、对标；

　　2.规划阶段：

　　周边道路情况、指标、产品布局（利润最大化、资源利用最大化）、入口周界、内外部交通组织、资源利用和创造、竖向分析（参见：龙湖七把剑，分析的很透彻）、日照、消防；

　　管线综合：周边市政条件、管线是否合理排出引入、与室外标高、建筑标高的配合；

　　3.方案阶段：

　　地上部分—— 各类产品（面积配比形态、卖点、划铺）、各层平面图（标准层与非标准层差异、公共区域）、立面（风格、材质、窗、空调机位、单元入口、屋顶、可实施性及成本合理、阳台是否封闭）；

　　地下部分——结构布置（顶板形式的选择、柱距、层高）、车位布置、设备机房布置、人防方案；出地面风井位置对地面景观及住户的影响；

　　4.施工图阶段：

　　地上部分——

　　建筑：户门开启方向、内门洞口的高宽预留是否合理、厨房卫生间布置是否合理（煤气管道、排气道等设置是否合理）、窗户开启与栏杆是否合理（尤其是网点楼梯区域）；墙身大样是否合理（尤其窗台、线条、空调机位的做法）；公区消防管及消防箱布置；电梯配重位置是否与厂家一致；

　　结构：是否有梁与墙不对齐存在错缝；网点结构是否转换；

　　设备：电气点位布置（开关插座强电箱弱电箱）、暖布置（点位是否与暖气片打架、暖气片、阳台是否盘管）、水点位布置、防水做法、空调点位；是否存在上部住宅结构及设备管线影响楼下网点的布置；

　　地下室——

　　坡道排水做法、顶部管线排布、车位排号、储藏室设置、排水道集水坑对车位的影响；

　　夹层是否设置坡度地漏（避免夹层管道漏水导致设备用房渗水）；

　　（*审查过程中的变更及时反馈给销售的各部门）

　　5.厂家二次深化设计：

　　电梯：提设计条件（梯速、提升高度等）、电梯是否与坑道条件符合；

　　门窗：技术标准（型材）平面与大样核对、控制开启扇的规格、避免通风面积不足、是否存在安装空调开启不便；

　　栏杆：型材选择（室内室外、连廊、百叶、各部位雨棚）、细部容易漏项、一楼室内可不设栏杆；

　　单元门：与智能呼叫系统配合；开启扇把手与信报箱是否存在冲突；

　　信报箱：安装位置（室内还是室外、室外需景观配合）、样式选择、排号；

　　标识牌：样式、数量（易漏项）；

　　交通系统：地下车库地面画线（热熔还是冷涂、黄色还是白色、是否做地坪漆），墙面柱面标识（基本标识还是升级设计配置），顶面导视系统（是否LED背光），车库坡道出入口导视（是否LED背光、墙面是否特殊设计）；地面道路及车位画线（热熔线、选颜色）；

　　6.市政设计：

　　室内——

　　燃气设计：燃气立管位置，燃气表的安装高度（高位/低位），室外燃气立管一层入户美观；

　　室外——

　　雨污水：是否存在局部积水现象，需要加设排水沟；雨水篦子设置方式（道路/广场/宅地）及是否设置合理；排水坡度；排水出口是否存在大高差（要事先排查，如存在要砌井道填土，避免管线冬冻，或者前期调整出口位置）；

　　自来水等需要入住宅设备井的管道：是否存在中间有商铺，无法直接从地库入住宅井道的情况；

　　管井盖：位置布置是否美观（与道路的关系/单元出入口处是否布置过多）；

　　管线集中处是否空间足够（尤其是景观主出入口）；

　　7.施工过程：（主要是制度管理，并及时的现场巡查）

　　图纸会审：因施工图外部审查涉及办证时间，图纸精度一般不足，建立会审制度（外审通过后1个月内完成，设计院、建设方、施工方分别会审/集中会审）及设计单位限时责任制（设计单位自审1个月，后期出现图纸问题返工，设计单位全责）

　　设计变更：建立变更台帐，严格记录变更收发时间，变更原因凭证；

　　返工索赔：对于因设计原因产生的返工，对应的变更及费用建立管理台帐；

设计主线：地勘、土方、支护设计提要：基坑支护属于临时设施，设计方式及收费差异较大，最好带方案招标，在经济性与安全性上取平衡；在设计角度，安全性要考虑高一些

　二、地勘、土方、支护设计

　　地勘、土方开挖及基坑支护是单体方案阶段同步进行的，是施工的第一步工作；

　　通俗来说，我们要盖房子，买了块土地，首先要看看这块地里土质怎么样（地质勘测），太松软了，房子会塌陷，要（换填、打桩），太硬了挖坑费事（石方）；不只看表面，要打个孔，看看下面10-20米土层的分布情况，看看到多深的有足够承载力的岩层，能承的起我们的房子；再看看周边的地下水情况，会不会有超大的浮力把地板拱裂渗透；

　　要先挖个坑埋基础，坑大了费钱，坑小了稳定性不够（土方开挖）；挖出的土运出去堆在别人的地上要给钱（土方外运）；地块大一点，可以把一期坑里的土，堆到二期里（土方倒运）；土地本身有高差，设计标高取的好，这边挖了，填到那边，正好平整了（土方平衡）；

　　坑挖好了，要在坑壁上做好安全措施，可能下场雨侧壁塌方了，现场的工人危险（基坑支护）；可能地下水渗进坑里，成了水潭没法施工（止水帷幕）；

　　1、地勘：（勘察设计协会审查）

　　初勘：拿到土地前期，无设计图纸，按20m×20m方格网布点勘测，当地勘察单位对地质情况比较了解，可协商网距适当放宽，勘测费用可减过半；初勘可在立项阶段对项目土石方费用做出较为贴切的估算，避免出现后期严重超支情况；

　　详勘：根据单体方案外轮廓，布置勘测点（勘察单位布点），勘测；

　　勘察报告审查：

　　详勘原则上，应在单体方案审批通过后进行；项目工期紧张时，可在单体方案基本确认后，与单体审批同步进行，《单体方案审查意见书》一拿到就可以送审；

　　勘察报告解读：

　　持力层：土层分布一般从表面到里面常见的几层：沙土、强风化、中风化；表面覆土承载力比较低，一般清掉，如果是低层小房，强风化层可能承载力就够了，中高层一般要到中风化；地勘报告里会把每层土的承载力标出来，结构专业一看基本有数；

　　断面：用来分析计算方量；

　　抗浮水位：水位高了，基坑要做止水帷幕，基础底板要做抗浮锚杆或地下水疏导措施；

　　（地勘单位趋于保守，会适当提高水位，可找专家做论证，看是否能降低）

　　2、土方：（不用外审）

　　当单体方案初步确定后，地下室底板设计标高及外边界基本确定，结构专业给出基础的估算厚度，可出具开挖图；

　　开挖图的基本信息：坑底标高、开挖轮廓、断面示意；

　　注意点：开挖轮廓不是建筑轮廓，要加上基础外扩宽度（约1米）和施工操作面（约1.5米）；

　　前期为粗挖，可用方案预估坑底标高，快到底部时半米时，要根据施工图重新提准确的开挖标高，避免土方二次开挖或回填；

　　土方量的计算：土方开挖倒运成本约30-60元/立方米，石方约80-120元/立方米，如果临近处有居民或者商场正在使用中的建筑，需要用到静力爆破，成本600-800元/立方米；

　　因此分析地勘报告，结合地质情况确定设计标高，估算土方石方量尤为重要；尽量减少石方开挖，如能做到地块内部土方自平衡更好；

　　3、基坑支护：（勘察设计协会审查）

　　基坑支护属于临时设施，设计方式及收费差异较大，最好带方案招标，在经济性与安全性上取平衡；在设计角度，安全性要考虑高一些（项目公司其他部门会更多考虑经济性）；我们基坑出现过局部塌方，基坑边上板房的一侧房间直接跟着塌到坑里了，幸好在晚上，没有人员伤亡；专家分析是大雨渗入路边的绿化，导致侧面土的膨胀，增加了侧推力，保险做法是把地面的花坛全部用混凝土封住；

　　支护方案根据基坑深度及周边情况确定，3-5米算浅基坑，5米以上算深基坑，有条件尽量放坡；次选放坡与混凝土支护梁/支护桩结合；实在受限，选用垂直支护桩；以上属于比较常见的支护形式；

　　基坑支护审查：

　　报审流程：图纸-专家评审（现场勘查/评审会）-审核盖章；收费根据坑深度3-5万不等；

　　后期出现特殊情况，可进行局部变更；

设计主线：规划设计（总图、竖向）提要：车位：含安置房、经济适用房、公租房等，1户/个指标可以调低；地上车位我们地区上限为总停车位的10%，一般按允许的上限控制

　　设计主线：规划设计（总图、竖向）

　　规划设计：规划总图（含指标）、竖向图（含道路分析或单独出）、管线综合图、日照分析图（住宅相关）、绿化图、设计说明书;

　　各地规划部门，对规划设计报建文件要求不一样，总图、竖向、管线、日照是必有的；

　三、总图：

　　1.指标：常规的指标表，数据必须严格控制

　　地上建筑面积：规划阶段按容积率计算，方案阶段基本保持一致（略有不一致也按一致报，少了以后也不能加，多了以后可以少），规证阶段准确；关系利润，没有经过公司决策，设计不能轻易减少指标；

　　地下建筑面积：一般规划部门不太严格，满足车位情况下，可以调整；（前期预留人防增设的面积，避免超出出现立项损益的地下面积）；

　　建筑密度/绿化率：一般控规指标已确定，后期调整要经过城规委会等重大会议决策；有些地方对绿化率的核算严格，要求提供pl线的绿化范围图；

　　车位：含安置房、经济适用房、公租房等，1户/个指标可以调低；地上车位我们地区上限为总停车位的10%，一般按允许的上限控制，减少地下车库积压成本；

　　配套面积：能放地下的不要放地上（换热站除外），能卡最低指标的绝不增加；

　　2.周边环境及交通条件

　　景观资源，如自然景观（海景山景），人工景观（公园）等，如何利用或改造提升，沿之布置优质产品；

　　商业交通资源，商业交通等吵杂环境，对居住为劣势，但对商业、办公、公寓等为优势；如需布置住宅，将其楼栋的产品量降低，低价薄利销售；

　　市政设施：变电站、供热公司等劣势环境，布置产品量减少，产品类型及总价均减少；

　　即：好地方，多布楼，布好楼，反之亦然；

　　3.入口及周界布置

　　一般小区至少设置主次两个小区入口，主入口放在人流最多的道路上；大门能形成标识性；如果沿街的商业网点价值高，门可结合网点设计；

　　入口设计也要结合现场情况，如果周边道路未建，在交付时也可能无法建成，至少保证一处入口在交房时能方便使用；

　　车行入口：根据我们项目交付后，物业管理的反馈，最好的车库入口位置是，直接面向小区外部，在岗亭一侧（另一侧设置小区消防车道和人行入口），这样一个岗亭可以同时监控地上地下车辆和人流。如果地下车库设置在小区门内部，业主要打两次卡才能进入车库，物业也难以控制车辆进入园区；

　　规划设计时，应把小区入口设计和围墙周界都简要的布置在图上；

　　4.产品布局：

　　一般住宅小区，常见类别：住宅、网点、配套用房（物业用房、幼儿园或小学、养老院）；

　　住宅产品：强排及损益阶段已经对产品的方向（层数、位置、面积等）确认，规划阶段结合初步选定的户型标准层布置，计算日照；（建筑外轮廓稍放一点，避免单体方案受限过多）；

　　网点：原则上利润最大化，总价低，一层沿街价值最高，普通网点进深16-24米；

　　配套用房：一般选用商业价值低的地方，也可集中设置重点打造，作为项目的卖点，对社区型商业有一定的带动作用；

　　5、活动场地/配套：

　　规划局作为政府控制机构，对居民福利设施比较重视，儿童活动老年活动场地要明确，物业用房、公共卫生间、垃圾收集点等都会重点关注；

　　注意控规里是否有垃圾收集点等不利条件；

　　6、内部资源创造对产品价值的提升：

　　创造景观或商业资源，提升邻近住宅的附加值；比如别墅区，制造人工湖或人工水系，打造户户临水，临水别墅，比普通别墅单价至少可提高10%～20%；

　　高层中心景观，核心景观周边楼栋价值高，其正北向的楼栋可作为楼王（南向大窗景观卖点）；

　　内部社区商业街区，网点以上的住宅比普通住宅单价贬值10%～20%，但好的商业配套周边的步行距离较近的楼栋价值还不错；出则繁华，入则宁静也是不错的楼盘设计方式；

　　7.内部交通组织：

　　比如别墅，一般采用挂葡萄的布局方式，给每栋别墅独门独户之感；往细了说，对于山地别墅，上挂比下挂价值高，即路面低于住宅入口；

　　规划是个有趣的课题，以前大学时也做过小区规划的作业，但也不理解规划的价值，只是套用“一环一路”“外方内圆”等流于形式的布置；

　　8.消防系统：消防环道，扑救面、回车场；消防日渐严格，主要考虑消防相关场地对邻近住宅的影响，避免局部过多过近；

　　对规划的其他限制条件：限高/红线退道路/控制线退红线

　　四、竖向：

　　1.周边道路标高与地块标高的关系：

　　地块周界与四边的关系，如何处理（是否要设挡土墙），较大的高差是否可以利用（如网点、半地下车库），对出入口的位置也有影响；

　　四周道路本身高差较大，是否可采用双首层的设计；

　　2.地块内部标高：

　　高差处理：各单体建筑0.00室内标高是否一致，，地下车库是否可以利用高差选择更为经济的区域（减少土方）；

　　是否可以利用高差造景，设置半地下配套用房或地下室采光天井；

　　3.道路标高：

　　道路坡度：规范规定8%的坡度不超过200米，考虑北方冬季雪天，坡度最好不要超过6%；

　　对每段道路的坡度进行分析，均衡布置，不要出现局部陡坡现象；且道路坡度要解决路面雨水顺利排出小区，不应出现局部低点积水问题；

　　4.建筑室内外高差：

　　排查建筑0.00及周边一圈竖向标高的关系，不要出现室外标高高于室内标高的情况，也不要出现单元入口区域出现较大高差；（后期景观设计阶段也要严格核查，避免微地形影响一层住户感受）。

五：商业项目定位、产品策划（设计之前）提要：在前期这个阶段，开发公司的设计部门起着尤为重要的作用，从开发角度，与战略、销售、成本、财务各部门之间无缝对接

　　1、商业项目定位、产品策划（设计之前）

　　回顾一下产品的策划布局过程吧（以下分析是项目视角，不仅是设计角度）：

　　作为房地产人员，我们工作的开始是：当我们拿到一块地，我们要。。。

　　作为设计院的设计人员，工作的开始是：当我们拿到甲方的设计任务书，我们要。。。

　　大家从这里就能看出明显的区别了吧，作为开发公司的一员，考虑产品是从项目最原始出发点开始；

　　那么，当我们拿到一块地，要干什么呢？

　　2.决定主力产品方向；

　　首先，产品有哪些？

　　商业：盒子商业（大盒子-综合mall、小盒子-专业mall）、商铺（商业街、沿街网点）、办公、公寓、酒店；

　　住宅：高层、中高层、多层、花园洋房、叠拼、别墅（联排、双拼、别墅）；

　　其次，哪些因素决定产品？（排序不分先后）

　　a、这块地在城市里的位置（现实条件）：

　　我们做的项目就如同我们个人一样，再厉害的个人也不过是茫茫人海里的其中一个而已；所以一个项目拗不过大市场，也拗不过城市大格局（实力雄厚的ee公司创城除外）；

　　比如我们拿到市政府边上的地块，能不作成高档办公楼+豪宅吗？做刚需简直辜负了政府的信任；

　　比如拿到一块荒郊野外的地，风景好交通差，往别墅、改善、第二第三居所方向考虑，地块够大够便宜，可以往低价刚需规模化走，创出一个青年城也ok.

　　b、公司战略（战略决定方向）；

　　公司战略决定大方向，往前面说，决定地拿不拿，拿了决定做商业还是做住宅，如何配比，商业自营还是销售，套现还是留资产运营，敢不敢作酒店，商场等；

　　c.规划条件（政府对这块地的展望）；

　　价值好些的土地，政府控规基本已经控住大的方向，容积率、限高、商住比等条件已限制得七七八八，而且作为政府角度，希望有高档酒店、办公、大型商业这些又有政绩又有税收的项目，有个市委书记说，要是光开发住宅，我们还需要你们来开发吗？也有出现，不报酒店，不受理住宅单体报建工作的指示；说到底，政府才是最大的土地开发商。

　　d.市场接受度（现实条件）；

　　现在的开发商越来越不易，拗不过政府，拗不过市场，也拗不过业主；本地市场只接受2万的豪宅，你非得做4万的，只能像汤臣一品慢慢熬。本地的小微企业发展缓慢，你非得做大量的100-200的办公，也是困难。

　　最后，主力产品做什么？

　　a.根据上述分析，先确定是否留自营资产？自营资产以前的文章分析过，如果靠项目自平衡，顶多能留20%的面积，再多资金就断掉了；自营资产做什么？自持商业产品：酒店、办公、商场、商业街。

　　(酒店产品慎用，按其投资成本及运营的状况，加上酒店管理公司的苛刻条件，除非大把钱可以烧，或者公司转型的战略需要，轻易不要碰，干房地产最郁闷莫过于，辛辛苦苦几年，全为拆迁户和酒店打工了)

　　b.销售产品：确定商业和住宅的配比。实际情况更多的是拿到政府的商住比，考虑商业要怎么分配，销售商业产品：沿街网点、办公、公寓。住宅没什么悬念，现在产品及配置都太成熟了，定个位、找个对标项目，销售摸摸市场，基本八九不离十。

　　c.综合体：几年前我们花了半年时间，专项研究各种综合体、旅游综合体、商业综合体、产业综合体等，总结为“1+X模式“，即以一个突出的优势业态，带若干个常规业态的产品；

　　六、确定产品配比；

　　一般销售提的策划报告里，重要的一环就是产品配比。

　　举个例子：10万的项目，容积率2.0，5：5的商住比，全部销售。

　　即：5万的住宅+5万商业：

　　1. 按容积率基本判断以18层为平均数的住宅；存在以下选择：

　　如果商业让出一部分土地（商业容积率调到2.2，住宅1.8），更为舒适，层数以11-18层为主；

　　可选配：小高层/花园洋房+高层/别墅+高层（由损益测算和市场接受度联合决定）

　　多数配置：常规户型面积区间占60-70%，小户型5-10%，大户型10-20%，超大户型5%；（十份里有八份销售策划报告都是这么给出结论的）

　　2.商业：既然是销售，产品相对简单：商铺（沿街网点/商业街）、办公、公寓；

　　网点利润最高，优先布置，以面积最大化，低总价为基础，开内街、加连廊，托二楼、多样化都是常见的手法；

　　公寓：我们是二线城市，办公类不是特别发达，低总价的公寓，能提高去化速度，主力面积一般在30-40平方，少数边角、顶层户型加大；客户以青年自主和投资客为主：

　　卖点一：投资回报率；

　　卖点二：销售返租，连锁酒店经营模式；

　　卖点三：针对自住型的客户，设计运营上做好充足的服务配套；

　　办公：以70-200为主的分户，零售销售速度慢，要做好2-5年销售周期的准备；

　　商业销售已大客户为先，低售价打包卖，避免库存积压，以基金和私人大户为主力；大型商场和超市，压价太厉害，不是特殊情况，一般不会与之交易；

　　七、找卖点（寻找一切让客户觉得物超所值的点）：

　　1.大环境优势：

　　交通便利性、周边景观资源、周边的商业及生活配套资源等；

　　2.小环境优势：

　　是否引入城市级配套：美术馆、国学馆；

　　是否引入优质生活配套：医院、小学、幼儿园；

　　是否自营商业配套；

　　是否造景：做不做大规模景观水系，户户临水亦是提高售价的卖点；

　　3.单体建造标准：

　　确定产品后，我们一般确定找1-2个对标，按集团同类项目标准，结合当地对标项目重新梳理一遍建造标准；先保持一致，再提炼卖点；（当然卖点必须以可成交的售价进行支撑）

　　比如门窗：本区域同类竞品别墅项目，均采用铝合金窗，我们也采用，这是保持一致，如果采用铝木复合，这是卖点；

　　刚需盘：其他项目南向起居室开2100*1500mm窗，我们做2700*1800也是卖点；

　　4.设计方案（平面及立面风格）；

　　比如花园洋房：电梯入户、采用子母门，加大厨卫空间等；

　　开敞阳台赠送面积，凸窗设计，顶层赠送露台或闷顶，一层赠送储藏室，二楼独立入户等；

　　在前期这个阶段，开发公司的设计部门起着尤为重要的作用，从开发角度，与战略、销售、成本、财务各部门之间无缝对接，把各部门的想法最快速最直接的落到图纸上，出具多种必选方案，探讨实施的可行性。最终确定出合理的设计方向。

　　当开发团队梳理好前期的定位和产品之后，接下来进入总图方案等和设计单位对接的阶段，设计单位接到我们的任务书时，拿到的是开发公司前期一系列的分析和比选出来的结果。如果没有前期这项工作，开发公司及设计单位均会陷入一个痛苦的试错阶段。