1 住宅项目的类型和开发特点

　　1． 1 住宅项目的类型

　　住宅是为人们提供生活居住空间的房地产项目，包括普通住宅、公寓、别墅等。

　　1) 别墅。别墅是指建造在郊外或风景区供休养用的住宅、建筑形态独立、层数较少，并带有一定规模的院落。从位置上看，别墅与市区的居民聚集区有一定距离，周边环境较好，大多临湖、靠山或邻近其他的自然资源。其是居宅之外用来享受生活的居所，是第二居所而非第一居所。

　　2) 独立住宅。一户不与其他建筑相连建造，并有独立院子的住宅，称独立住宅。由于建筑物四面临空，朝向、通风、采光较好，独立住宅的层数一般为 1 层 ～3 层。

　　3) 联排住宅。低层住宅单元拼联成 3 户以上者，通常每单元为 1 户，每户间至少能共用两面山墙，排列成行。根据建筑物与院子组合的不同，联排住宅分为 3 种形式: a． 前后院; b． 单向院; c．内院。

　　4) 公寓。公寓包含多个住宅单元，在国外，公寓通常不分割产权出售，只供出租或短期居住。

　　5) 普通住宅。国内衡量是否属于普通住宅的标准，有户型面积、建筑容积率和销售价格三个标准。一般而言，具有普通住宅的建筑形式有: 多层住宅、高层住宅、小高层住宅。

　　多层住宅层数为 2 层 ～6 层，通常不设载人电梯，有易于平面布局、通透性好、居住舒适等优点，但其容积率低，在土地利用率方面不如高层住宅。高层住宅是指 10 层及 10 层以上的住宅，分为塔楼、板楼和介于两者之间的混合体。小高层是指层数为7 层 ～11 层，设有一部载人电梯的住宅，其平面布局类似于多层住宅。

　　1． 2 住宅项目开发的特点

　　1) 市场潜力巨大。未来 20 年，我国仍将处于城市化进程的发展过程中，大量外来人口进入城市求学、经商、就业，会产生大量的新增住宅需求，随着社会经济的快速发展，居民支付能力不断增强，原有城市居民会产生更高层次的住房需求，改善性住房需求也会不断增加，而中国文化固有的“家”观念、传统消费观，以及“城市情结”进一步巩固了城市住宅的刚性需求，所以，在未来比较长的时间内，住宅仍然是所有房地产开发项目中最具市场潜力的开发项目类型。

　　2) 多元化的市场需求。由于住房需求异质性的存在，每一个住宅开发项目都需要根据其项目所处区位的社会、经济、政策环境的特点，目标消费群体的社会阶层、收入、偏好、品味等需求特点进行合适的市场发展定位。

　　3) 开发投资风险相对较小。住宅的开发经营模式以出售为主，我国商品住宅的销售可以采用预售和分期滚动开发等操作模式，因此资金回笼速度较快，开发商的资金压力相对较小，对自有资金能力要求较低。我国城市住宅刚需强劲，规划设计、建筑技术日趋成熟，而且符合国家城市住房发展政策引导方向，市场风险相对较小。

　　4) 住宅项目对区位的要求。居住项目为人们提供生活、休息空间，衣食住行的便利、居住环境的舒适、子女是否能够就近享受较好的教育资源是人们购房考虑的主要因素。此类项目区位选择的主要考虑因素有: 交通的便捷程度，居住环境质量的高低，生活配套设施和教育配套的完备程度。

　　2 写字楼项目的类型和开发特点

　　2． 1 写字楼的类型

　　写字楼是为商务、办公活动提供空间的建筑，目前国内还没有统一的写字楼分类标准，业内人士根据写字楼的位置、建筑设计、装修、设备和租金水平等综合因素进行分类，将写字楼分为甲( A) 、乙( B) 、丙( C) 三个等级。

　　2． 2 写字楼的开发特点　

　　1) 要求开发商具备长期投资能力。与住宅项目的经营模式不同，大部分高档写字楼并不会分割产权出售，开发商自己作为物业的永久持有者，以出租的模式来经营写字楼物业，建设投资不可能在短期内收回，这就对开发商的长期投资能力提出了很高的要求。

　　2) 写字楼的设计具有一定的超前性。高档写字楼一般位于城市 CBD 地段，该地区的就业人口多为中高级白领，收入和消费水平较高，各种需求和品味相对超前，而且写字楼的租用对象主要为金融机构、商贸服务公司、大企业集团总部、财经法律等专业机构，其办公的舒适化要求，智能化和信息化、公共服务设施的要求都会较高，写字楼本身建筑功能和空间设计也要比较超前。

　　3) 写字楼项目对区位的要求。商务办公存在着聚集效应，位于同一 CBD 地段的写字楼，相互之间可以方便的开展业务，因此写字楼越密集的商业区，对项目未来使用者的吸引力越大，这种集聚也会极大地影响写字楼未来的市场价值，商业繁华程度是写字楼对区位的首要要求。再次，易接近性也是写字楼项目位置选择的重要影响因素之一，高层写字楼建筑能够容纳成千上万的人在里面办公，需要有快捷有效的道路进出写字楼，如果写字楼周围存在有多种交通方式可供选择，则能极大地方便在写字楼工作的人。由于城市中央商务区建筑密度高、土地有限，不能提供足够的停车位，位于城市 CBD 地段的写字楼则更加强调方便快捷的公共交通。

　　3 零售商业项目的类型和开发特点

　　3． 1 零售商业项目的类型

　　零售商业项目根据其经营规模、商品特点、商业辐射区半径等因素，可分为: 区域购物中心、市级购物中心、地区购物商场、居住区商场、邻里商店、特色商店。

　　3． 2 零售商业项目的开发特点

　　1) 投资决策阶段要认真分析项目的商业辐射区域。

　　商业辐射区域是指某商业项目主要消费者的分布范围，一般可以用辐射半径表示。商业辐射区域分析包括对辐射区内的客流量、消费者行为特点、偏好及购买能力等因素的分析。

　　2) 要求开发商具备长期大规模投资的能力。

　　零售商业物业的开发，是一个进入门槛很高的复合型产业，它不仅要求开发商具备房地产开发和零售商业经营的能力，还要求开发商具备投资和融资的能力。

　　3) 先租后建，只租不售。

　　通常的经营模式是招商在前，建设在后。一个大型商业购物中心，通常需要安排多家主力店和众多次主力店进驻，以实现商业业态的优化组合，满足消费者的一站式需求，提高购物中心的整体经济效益。只租不售，保持物业产权的完整性，可以提高购物中心整体运营水平，实现整体经营策略，保持和提升长期市场竞争能力。

　　4) 与交通设施联合开发。

　　商业购物中心，有赖于便捷的交通环境及所引至的大量人流。不管是在郊区还是在城市中心区，大多与交通设施进行联合开发，能够将乘客转为消费者的管理模式，实现了商业设施和公共设施开发的共赢。

　　5) 零售商业项目对区位的要求。

　　传统的零售商业项目主要坐落在市中心的商业区，但随着城市边缘的不断外扩，位于城郊结合部的大型零售商业设施不断涌现。在区位的选择过程中，应该考虑的因素包括:

a． 公共和私人交通的便利程度。大型零售商业物业要靠其商业辐射区内的大量顾客流来支撑，项目的易接近性和交通通达程度、是否能安排充足的停车位、大型零售商业物业的选择有重大影响。

b． 与零售商业物业规模匹配的购买力。大型零售项目位置的选择，必须要看该位置影响的商业辐射区域内是否能聚集起足够的购买力。

　　c． 竞争性项目的影响。特定商圈内，新增的零售商业项目并不能创造出新的购买力，它必须同其他的零售商业项目共同竞争消费者，因此，在区位选择过程中，同一供需圈内的竞争条件分析非常重要。

　　4 工业项目的类型和开发特点

　　4． 1 工业项目的类型

　　工业项目是为人们从事生产、技术研发等活动提供空间的项目类型，它包括厂房( 重工厂房、轻工厂房) 、仓库、高新技术产业用房、研究与发展用房( 工业写字楼) 等。

　　4． 2 工业项目的开发特点

　　1) 特定类型产品的市场适应性不相同。

　　重工厂房由于其使用需要符合特定的生产流程和设备安装的要求，通常厂房的建筑设计只适合特定的用户使用，因此不容易交易转手。高新技术产业用房和研究发展用房的市场适应性则较强，流动性较好，轻工厂房介于前两者之间。

　　2) 发展和经营模式。

　　随着城市产业经济发展日趋成熟以及产业集聚效应的凸显，工业项目纷纷进驻城市工业园区、高新技术产业园区、经济开发区。在比较成熟的工业园区，大型企业的定制服务需求日渐增加，“引鸟筑巢”被证明是工业园区有效的经营模式，工业项目开发是否成功与工业园区的招商引资过程密切相关，因此，工业园区管理者需要有较强的招商能力，配合恰当的项目前期市场策划才能保证工业项目开发有较好的市场效果。而且，工业区组团通常选址在郊区或远城区，工业项目开发的过程也常常会与工业园区的基础设施开发紧密结合。

　　3) 工业项目对区位的要求。

　　a． 交通运输条件。工业企业生产经营通常需要运输大量的原材料及燃料、运出产品，必须有便捷的交通条件。例如，邻近城市公路干线或出城高速公路，靠近港口、码头或铁路线。

　　b． 基础设施的完备程度。工业生产对用电供应、生产用水的依赖程度强、对排污及污染治理也有较高要求，且工业项目对地理位置的要求也比较特殊。例如，污水的排放通常需要邻近河道且应避免污染对下游造成重大影响，水泥厂的附近若有煤矿和石灰矿则可减少原材料的运输距离等。

　　5 结语

　　不同类型的房地产开发项目，其市场需求特点、开发经营模式、对开发商的资金能力要求、对项目位置选择的要求各不相同，开发商要能够结合自身特点和资源优势，找到适合自己开发的项目并做出恰当的项目市场发展定位，才能实现项目开发的成功。