摘要：商业建筑不仅仅是建筑师发挥想象力和创造力的载体，也是满足商业地产项目需求的手段。成功的商业地产项目既是一个具有鲜明文化内涵的建筑物，也对一个地区、一个时期文化艺术的浓缩，对延续历史文脉，彰显时代风貌，传播新的物质文明和精神文明起到推动作用。

空间尺度和建筑规模成比例协调，景观设计和空间氛围呼应融合……建筑师在三维空间中解构商业地产，用尺规图距勾勒出一幅美好画面：购物空间有开有合，园林景观巧饰其间，店铺排布错落有致，人流物流动态延伸。

1 商业特性决定建筑结构

在开发商看来，大型商业地产项目是一个包含主力超市、大型零售店、各种餐饮娱乐设施的商业复合体，而在建筑师眼中，则是一个组织精密、结构复杂、形态丰富的建筑综合体。一个建筑综合体，既要达到人流及物流通畅、交通与疏散结合等起码的要求，还要满足未来不同业态的需求，为开发商带来最大的出租和出售回报，是商业地产的建筑设计中面临的首要难题。

商业营销的内涵已经远远超出了传统而简单的销售、仓储及管理，餐饮、娱乐乃至展示、表演等看似与商业无关的内容，越来越成为现代商业地产的重要部分。反映在建筑结构上，需要在规划设计中更多考虑室内外空间的构建，以及商业设施和休闲娱乐设施的整合，在空间结合以及建筑与环境景观的结合等方面达到丰富性、多样性、趣味性的综合协调，促进人与建筑及空间环境的互动。

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功能整合依赖空间营造

商业地产项目各个功能模块具有不同的性质和作用，如何将各功能模块灵活组织，化整为零利用于出售，同时又可化零为整，利于整体出租管理，是建筑设计的根本依据和出发点。从外部来看，不同地域、不同经济条件、不同服务人口数量对商业地产项目的建筑规模、设备设施、区域规划、景观设计有不同的要求；深入到内部，不同主力店、专业店、品牌店对面积柱网、层高、负重、滚梯位置也有不同的要求。建筑师应综合考虑上述不同要求，按动静活动形态、人流密度等适当分区，同时也要照顾区域延伸和调整可能性，从设计上创造一个能适应未来商业发展变化的建筑空间环境。

不同功能模块的整合不是同一平面的机械拼接，而是立体空间中的互动融合，需要营造具有包容性与流动性的空间氛围。基于此，商业地产项目中体验性及休闲性空间的规划设计就显得格外重要，需要建筑师重视建筑的艺术处理，调动一切艺术的、技术的手段，营造空间效果，烘托商业气氛。现阶段规划设计中对建筑结构、构造技术、灯光照明、表演、广告、多媒体等高科技信息技术的综合应用，是对传统建筑设计的突破。传统的商业与现代科技相结合而产生的全新体验式商业环境，既是商家提高其市场竞争力的核心，也是商业建筑发展的必然趋势。

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商业建筑的设计原则

“天时”、“地利”、“人和”都会直接影响企业的经营。“天时”是指商家对投资时机的把握以及在经营过程中的时令性的把握；“人和”是商品在管理上的技巧，包括服务态度、促销手段、广告宣传等方面。而“地利”也是一个非常重要的因素，属于建筑策划的范畴。店址选择适当，占有“地利”之势，广泛吸收消费者促进销售，实现更好的经济效益。　

城市商业中心的形成和发展是城市、社会、经济和科技等领域综合作用的产物，按其相互作用的规模和范围的层次来分，可分为宏观的社会经济影响，中观的空间区位条件和微观的空间模式三个不同的层次。

商业设施选址的意义就在于它是一项长期性的投资，直接关系企业经营的战略决策，是零售企业贯彻以消费者为中心观点的重要体现，是影响企业效益的一个决定性因素，同时也是制定企业经营目标和经营策略的重要依据。

3.1
客流规划是选择店址的最重要的因素

商业中心是消费中心，从经济效益上讲，商业中心必须满足整个城市消费市场的要求，争取尽可能多的顾客；从成本效益上讲，要争取最大的聚集效益，要求最大限度地利利城市的各种基础设施。所以，城市人口分布的空间形态是商业中心形成发展的重要制约因素。

3.2
交通状况

城市道路交通是联系顾客与商业设施的载体。因此，它是制约商业聚集的又一个重要因素。商业活动的经济原则要求有尽可能大的吸引范围，保证尽可能多的顾客方便地到达商店。因此商业设施的选址必须是交通可达性最佳的地点。在商业的追求最大货物销售范围的原则下，选址应使交通费用达到最小。所以商业中心交通可达性最佳的实质是：所有购物出行者到达中心的出行时间总和最小。

3.3
商业环境

选择店址应考虑设店地点附近的商店的规模和数量，如果在同一地区内已有过多的同行业商店，势必影响商店的经营效果，此为趋异性。但是另一方面，由于顾客希望就近广泛地比较选择商品，以及希望一次购足所需的商品，有些商店又有集中趋势，相邻而庙，此为趋同性。

一般来说，比较专一的商品，顾客希望有广泛的比较和选择余地，希望有集中的专门店。这种顾客以购买一类商品为目的，对商业气氛、娱乐性、环境没有过多要求，把注意力全部集中在商品，并比较其质量、价格等因素。

另外一此顾客，购物的范围比较杂，也比较随意，或完全以休闲为主要目的，当然不会去逛上面提到的结构单一的商业区，而是希望到集购物、娱乐、休闲等需要为一体的综合商场。一般大商场就是以此为目标而设置的，尽可能丰富功能来满足这类顾客的要求。

还有一种特性就是共生性，即指商店依赖于为其他原因而来的顾客，如商业中心区的小型商店设于大型商店附近，主要经营小商品，以品种齐全而取得优势。或开办大商场不能提供的小型服务业，有的经营连带消费商品的商店相互邻拦，互为补充，便利顾客。

3.4
地形特点

选择店址还要分析地形特点，主要选择能见度高的地点，如选择在两面临街的地点能见度就最高，并且可以扩充橱窗面积，增辟出入口以减缓拥挤，这是最好的设址地点。位于街道的入口处、公共场所的迎面处都是能见度高的地点。有的地点如位于街道的凹进部位能见度就差。

3.5
城市规划的要求

城市总体规划和详细规划，都根据城市现状和发展要求对商业中心的分布、商业建筑的布局等作出一系列的规定，商业建筑的选址应该符合城市规划的要求，服从城市总体发展的需要。

不同于住宅写字楼，也不同于普通的单体商业建筑，商业地产项目的服务内容和功能结构已远远超出了常见的特定建筑类型范畴。对于建筑师而言，无疑是一个新的挑战。