1 香港文物建筑保育的体系

　　2000年成立的文化委员会，是香港文物建筑保护体制中级别较高的组织，负责向政府提供有关文物保护的意见及进行文物建筑保护活化过程的推进。与此同时，民政事务局也就文物建筑保育活化的意见进行推敲及改进。而古物咨询委员会则是文化委员会的下属组织，主要负责向民政事务局提供古物保护环节相关建议，其建议范围从是否将某建筑作为古物建筑开始，延伸到过程中可能出现的各种问题，如每年的修缮计划、勘察队伍的监督等等，一直到文物建筑保护意识的推广。古物古迹办事处则是专门负责古物建筑的活化再利用，其通过与具体相关部门的合作最终达到文物建筑的保育活化过程。这时，香港旅游发展局，市区重建局，华人庙宇委员会及教务署等组织则作为执行者或促进者，带动整个活化项目的进行。[1]

　　2 香港文物建筑保育体系中的以人为本

　　2.1 公众参与

　　对于文物建筑的保育活化，其根本目的是发挥其既有功能，继续为社会所用，为公众所用。对于这样特殊的公共社会资源来说，其服务群体――民众的意见就显得尤为重要。民众的公共记忆与城市情感的保护与尊重，以及其城市生活的便捷舒适性的改善与维持，是保育活化工作的中心意义所在。而民众的参与的方式即以居民意愿做改变，尊重其情感，满足其需求，从而最大化的提高了保育活化工作的效率。建于上世纪五十年代的永利街，古物古迹办事处并没有将其列入古建筑保育的范围之内，但是市民主动呼吁原址保留永利街的建筑，为了回应公众对于历史建筑保护的诉求，在2011年城市规划委员会将永利街拟改建为“综合发展区”，予永利街保护活化工作以足够的精力及重视。

　　对于香港文物建筑保育的工作，政府则以资讯平台的方式为民众提供民众提供意见提出诉求的平台，为政府与人民起到搭接作用，使保育活化成果更接近民众需求。香港政府组织民间社会各界成员组成的古物咨询委员会，专门向香港文物保育活化工作提供意见。并且组织公众论坛，向公众介绍其建筑保护政策及措施，鼓励公民对政府保育活化工作提供意见，并将公众意见的精华纳入文物建筑保护政策中予以实施。

　　在建筑保育活化过程中，公众参与同样不可或缺。在美荷楼的活化过程中，改建者广泛收集了许多民众的意愿，在保护过程中运用叙事手法，以其个人口述史及历史生活物品为主线，意愿为主体，从人的角度出发，以生活历史记忆为散点进行串联保护，最后实现区域历史活化后的生活与人文精神与历史脉络的再现，及现代与历史的对话关系。这无论是对个人，还是集体利益来讲都是意义重大的。体验式的历史再现使得活化后的美荷楼极高的展现了人文精神的精华价值。公众参与的必要性与重要性即在此得以完整地体现。

　　2.2 “人性”法律法规

　　在对历史建筑保育活化的过程中，法律制约无疑是其最重要的环节。然而法律本身是生硬的，关于历史建筑的保育规章则一定是以建筑为重心的规章制定，这时若将法律执行的出发点在一定程度上放在人的身上，这无疑是政府文物保育活化中最人性化的体现。除了对受到惩罚的古物破坏者仍然予以其上诉机会这种制定法律通常的人性化手段外，《古物与古迹条例》中还对其合法拥有人乃至公众有着诸多法规方面执行的尊重。

　　2.2.1 补偿与限制

　　对于补偿，不仅对于保育历史建筑中提出有效意见的人，给予一定的修缮拨款，并且对于古迹或者古物的拥有人或是合法占有人，若是其因为保护古迹古物而受到一定的经济损失，主管当局或是区域法院也应对其有一定的补偿。

　　在《古物与古迹条例》于2000年底59号第三条的修订即有着这样详细的规定。而对于市区重建的历史建筑活化项目，政府则可以提供连续十年的维修基金，并且使居民自行购买维修保险，为建筑长期保留作保障，还可以为进行维修的居住者提供免费的贷款。

　　在另一些保育活化的项目中，政府则与建筑使用申请者形成伙伴关系，政府提供一定的补偿与使用权，申请商家在容许运营的基础上被《历史建筑保护策略》限制于历史建筑保护的种种制度，从而达到真正保护历史建筑的目的。

　　在雷春生的活化方案中，通过经营者与政府部门建立伙伴关系，政府提供使用权，商家负责主要方案建设成本支出，此举将政府支出的古建保育建设成本以十倍下降。这既使商家活动了盈利，又减轻了政府的财政压力。同时政府制定《历史建筑保护策略》对历史建筑的保护做导向与限制，指引申请者更好地保护历史建筑免遭破坏。

　　2.2.2 权限

　　对于政策人性化最真切的表现莫过于对于相对弱势的保护与个人权力的给予。即使是主管当局或是具有相关权利的制定人士在进入合法占有人住用处所时，仍然需要在48小时之前向合法占有人发出书面的通知，或是获得合法占有人的书面同意。并且在文物建筑保育过程中，若是其合法拥有人对政府方面的宣布有任何异议需要提出反对，都可以向其相关行政长官提出呈请。

　　对于私人产权的相当的尊重与保护同时也体现在另一个方面。即若历史建筑其资产拥有权归私人所属，那么历史建筑的拆，留意愿则完全尊重私人意愿，这便是私人权限的绝对尊重。当历史建筑与私人意愿产生冲突时，政府则通过补偿政策来进行平衡。如2007年的景贤里事件，属于私人产权的景贤里面临着被拆除的风险，此时当历史建筑的保护与私人产权产生冲突时，香港政府及时以“以地换地”的补偿方法同时保护私人产权及历史建筑，实现了私人权利与历史建筑双赢的局面。最后，景贤里得以保存并且政府将其开放于公众进行参观。

　　2.2.3 文本资料的参阅

　　在《古物与古迹条例》的规定中，对于古物古迹的相关资料，以及其相关的图则，不仅要求在第一时间送达其私人土地的合法占有人，而且要求其每份图则的副本都可以供公众在任何合理的时间查读。

　　2.3 社会弱势阶层的保护

　　2.3.1 每个人均拥有均等的权利

　　“保障弱势人群的权利，为有特别需要的人士，例如长者和弱能人士，及收入微薄者提供特别设计的房屋。若是本身为其居住着，则一定要维护其居住权。”这是来自于“文物保护政策”中对于保障弱势群体权利的描述，其充分的体现了香港政府对于社会阶层的保护。为了避免历史建筑只为资产运作所用而剥夺了大多数公民的拥有权的这种行为，政府方面也做出了许多努力。香港政府在与“文化葫芦”这个非牟利文化机构曾经在一起合作退出过“家家游乐”系列导赏团，供香港公民免费参观经过保育活化的历史文物建筑，使各个阶层，包括低收入家庭也可感受到历史建筑的风貌。社会阶层的保护并没有停止在这一层面，港政府还进一步推出了无障碍历史建筑导赏团，保障了残障人士观赏体验历史文物建筑的权利。[2]

　　2.3.2 改建项目形式的倾向性

　　对于文物建筑的保育活化，将改建项目类型面向广大的民众而非仅为资产运作做牺牲。长此以往，对于城市特色的保护与城市文化的延续将是极为有利的。因为，一个城市的特色往往是由其最普通的大众文化构成的。对于社会各平民阶层的保护，其根本是保护了香港区域化的民俗文化，其对城市特色的形成于文化的继承有着举足轻重的作用。而香港对于认定历史建筑的保育与活化的方向，得先通过古物古迹办事处等有着专业素养人士的综合评估，以判定其适宜的再利用方式。许多再利用方式都以提供更多休憩用地和社区、公共服务设施为主。例如将?紊降木?署建筑改为文物陈列馆，将原某太古洋行行大班私宅改为生物多样性自然教育中心、清代炮台遗址九龙寨城改建为江南式园林、旧三军司令官邸活化为茶具文化馆等文物建筑保育活化为公共服务设施的案例，则充分体现了改建项目形式对于公众参与的重视，对于“以人为本”的在历史建筑保护工作中的渗透。最具典型意义的当属在“雷春生”活化项目。项目以竞标形式进行确定，在其过程中淘汰公众服务性不强的项目，如酒吧、旅馆等。最后保留了原来建筑医疗特色的保育项目—香港浸会大学中医药学院诊室最终获得了项目权。在功能空间上，该项目将底层开放为社区中心，在沿街开放展览馆介绍雷春生及香港的历史，并且开设首卖凉茶及中药的点铺，以及其中医药保健服务，中医药门诊服务，等服务空间能为社区提供多种服务，创造就业机会。在建筑保护上，设计在不影响历史建筑旧立面的基础上，在外围安装玻璃窗，以解决建筑因处交通要道而带来的噪音问题，并且在建筑内部及后援分别加设电梯，防火楼梯等适应现代生活的公共设施，使得保育活化工作以建筑更好的为人所服务为出发点。这些都在相当程度上体现了文物古迹署在项目确定上对于公众服务型即可以为大多数人所服务的改建项目的倾向性。[3]

　　2.4 社会生活的保护与调适

　　“真正的保护不在于重拾过去的风貌，而是要保留现存的事物并指出未来可能的改变方向。保护的目标常常是要保持当地居民和社区结构的稳定性，防止社会生活频繁、过度的变化。”[4]历史建筑的风格风貌的的延续是维持街巷文化特色的重要构成，由其构成的社区结构与居住环境又是居民城市意象与情感的基础，是历史建筑人文价值高层次的人文意义。保护居住结构与社会生活的稳定性，在某种程度上是历史建筑保育活化工作的重点工作之一。在2009年“蓝屋”的保护活化案例中，就保留了“蓝屋”以茶及医疗为主的社会企业模式，不仅体现其街巷特色及文化，且延续了其商铺服务类型，增加了公共服务绿地。这样的保育方式维持了本身的社区结构，在这基础上，“留屋留人”的保育活化方式进一步稳固了先前的社区网络，进而维持了区域内人们的生活稳定性。负责运营的圣雅各福群会还设立了“香港故事馆”向民众展示早期香港的区域生活环境与社会交往文化。

　　2.4.1 保护城市特色与文化

　　历史建筑的保护，应该不仅仅是一所建筑的保护，其传达的保护概念应该是具有区域性的。“城市之所以成为一种艺术，最大的特点在于‘参与性’――它需要人们在其中穿梭活动”。[5]而区域的文化特色必须是由人的生活痕迹构成的，此时保护居民的社会生活，则成为保护历史建筑更上一层的意义，成为城市特色的保护，及其历史文化的传承。如1950年建成的位于湾仔景星街8号单数门牌的“橙屋”这种一梯一伙的牙签式建筑，无论是其重功能的平面形制，还是其具有中国特色的唐楼立面风格，或是这种见缝插针式建造方式，都无疑成为过去港人努力，挣扎求生存的历史及文化代表。塑造出多元文化社会中不可割舍的生活依存空间。[6]
　　2.4.2 维持居民生活稳定性与舒适性

　　历史建筑保育的根本目的是通过保育活化继续为民众所用，并且保护区域原有的社区结构与人们的社会生活，维持其居民生活稳定性与舒适性，使得历史建筑的保育活化工作与周围环境有着更好的兼容性。从另一方面来讲又从人文景观的保护与延续过程中起到传承城市文化与城市历史，以及保护人们城市意象与城市情感的的作用。在雷春生的案例中，其改建项目与先前建筑功能相符，这可以使文物建筑区域内的居民得到相同的公共设施服务，不改变其原本的社会生活方式，维护了其社会结构的稳定性。

　　2.4.3 调适居民生活活动

　　增加区域居民的活动，如合适的的改建及加建项目，可以在一定程度上给活化建筑注入新的活力，以平民化的公共服务设施为居民提供更全面的服务，使得居民生活舒适性得到提升，令社区生活更加活跃，并且使文物建筑在未来发挥更大的社会效益。

　　1.在“蓝屋”的保育活化项目中，经营者增加了沿街的小店铺，如素食店和甜品店、露天的公共服务绿地等，增加了区域内人们的交流机会，降低了交流尺度，从而加强了居民社会活动的频繁性，使文物建筑改建更好的为区域及城市结构做贡献。

　　2.在“绿屋”的保育活化方案中，将巴士路街全半部分保留，后半部分拆除增加了了一个约300M2的的公共空间，弥补其城市规划方案在公共服务绿地功能方面的缺失，增强了其社区结构完整性及合理性。作为通过历史建筑保育活化中积极调适居民生活的成功案例，体现了其香港政府在文物建筑保育活化中以人为本的核心思想。

　　3.在永利街的项目活化中，则利用其特殊的建筑形式“台”，以免租等方式鼓励各方在此举行各种公众活动，不仅使得永利街“台”的社区文化得以保留和发扬，并再次基础上发展了新的活动，如盆菜宴，青少年文化香港文化学习交流等，增强了社区活动，提升了社区生活的丰富性与趣味性。

　　而贯穿这两个活化项目的调适方法，还是通过对居住环境的适应性调适，历史建筑因为其年代久远大都已经不能适应现代人的生活习惯以及新的建筑规范，为了提高建筑舒适性，对处在现代背景下的建筑功能进行了加建及改变。如其加建了洗手间、电梯，更新了消防设施等更加现代化的设施和更加合理的建筑设计规范以适应时代的变化，通过改建对居民生活舒适性进行积极调适。

　　2.5 保护居住者

　　保护原来的居住者是维护原有历史建筑区域社会生活架构的基础之一，通过居住者的文化特色的维持与保留来保护历史区域文化特色。保护居住者也是避免社会生活频繁、过度的变迁，这是对居民情感的充分尊重，及其对城市环境权与舒适权的一定保障。在“蓝屋”保育活化再利用为民间生活馆的案例中，就首次使原本居民继续留住。并且在保育活化过程中增加了现代的服务设施，如无障碍设施，电、水等基本设施，令“旧建筑”能适应新时代人们生活需求，使居住者能有良好而科学的建筑环境。

　　2.5.1 保持社区与邻里关系

　　在2007年的市区重建策略中明确地提出，文物建筑的保护与区域规划将在“切实可行的范围内保存区内居民的社区网络。”这一策略则充分体现了香港文物保育活化工作中对于居住着的保护。这将在未来很长一段时间内有利于香港城市特色与城市文化的形成与传承，对城市总体的发展将是极为有利的。使原本居民继续留住，对社区的邻里关系也是一种保护与维持，这对维护居民的社区情感与固有的社区结构是非常有效的。以此固化与发展城市特色与文化。在永利街的保育活化项目中，为了突出永利街“台”这种独特的小区气氛，其改建过程沿用了现有建筑物的高度与台宽度的比例。“台”的设计为附近的居民提供了一个公共休憩空间，供大家集合及进行不同的公众活动。市建局还通过申请成功得到将本来的住宅用途改变为非住宅用途，以提供更多的公共空间供一个供小区人们交流活动的地方，保留且增加区域内人们生活及交往空间，使其继续为人们聚会及举行公众社区活动提供场所，这对保持社区及邻里关系具有积极的意义。[7]

　　2.5.2 对城市生活的一种保护和继承，城市区域文化的一种传承

　　香港文物保育活化工作中对于居住着的保护，即是对居民城市生活稳定性的一种保护，其不仅在一定程度上体现了香港文物建筑保育活化工作对于居民环境权与居住权的尊重与保护，而且维持了居民的城市情感，避免了其社会生活的过度变化，并且将在将在未来很长一段时间内有利于香港城市特色与城市文化的形成与传承，这对城市总体的发展将是极为有利的。保护了居住着，即保护了其城市生活，在升华意义上即保护了其区域文化与特色。在美荷楼的保育活化中，香港青年旅社协会就专门聚集了来自美荷楼，石峡尾?及深水涉区的旧居民，搜集了他们具有很高人文精神价值的生活故事，将这些充满人情的故事与过去的生活痕迹重新通过建筑的方式进行展现。美荷楼生活博物馆展示了19世纪50及70年代的共两层的公屋单位，除了将4个原有住宅的建筑形式既结构保留外，还重建了部分公共多格厕所、浴室及走廊内的公共厨房，展现居民在狭隘的走廊煮食的生活情境。博物馆还在在其中展出了1200多件历史生活物品，包括旧家具、旧照片等，与美荷楼旧居民口述的40多个邻里间的生活故事等记忆散点组合串联形成主线再现历史脉络与场景。除此之外，生活馆还有美荷楼的前居民担任导游，向游客生动的讲述与再现昔日的守望相助的蜗居生活。[8]

　　美荷楼的活化不仅保留了历史建筑的建筑价值，以及其为众人所感性的城市意象，更体现了香港政府文物建筑活化中对于人文精神甚至于个人情感的尊重与保护，对于人情与本土文化的延续与传承其重要性的足够认识。

　　2.6 经济及税收的优惠政策

　　在香港文物保护经济政策的制定中，首要考虑的是公众的利益，其次是私人的利益，再其次才是政府的承担状态。香港政府对于历史建筑保育工作中的经济政策的制定，充分的尊重和保护了大多数公民与私人的权利，体现了对人权的尊重。其政策制定中成功的案例之一“伙伴计划”，是其政府与社会辅助保育历史建筑的成功案例
　　2.6.1 尊重私人产权

　　当保护对象为私人业主时，政府会通过上限100万港元的的资助额来鼓励其对历史文物建筑做保育活化工作。不过得到资助的前提必须是私人业主必须接受协议的一些要求，比如在协议期间内不得对历史建筑进行拆卸、损坏及转让。中华电力总办事处的钟楼就通过以放宽建筑高度与容积率的要求为条件，鼓励私人业主对建筑物钟楼部分的保护。通过协商，业主将经过保育活化的历史建筑开放为两个博物馆供民众游览观光，其分别是中华电力企业有关的电力博物馆和以展示香港历史为主的博物馆。

　　2.6.2 困难帮助

　　在“文物保护政策中”明确指出因进行重建项目而物业被收购或回收的业主必须获得公平合理的补偿，并且受重建项目影响的住宅租户必须获得妥善的安置。

　　由非盈利机构以社会企业模式“活化”

　　在文物建筑保育工作中对于经济与税收最为成功的双赢案例，当为“活化历史建筑伙伴计划”。其不单纯依赖某一方而是政府与社会机构相辅相成，共同保育活化文物建筑的“伙伴”形态，已经在政策实践中取得了胜利。“蓝屋”就是非常成功的案例。政府在保证了圣雅各福群会具有保育功能，能自负盈亏以及具有服务更多社群的能力后，将开发使用权交予，使其对文物建筑进行活化保育，实现双赢的局面。

　　2.6.3 开发权转移

　　对于在区域内开发的保护限制的情况，为了维护开发商的合理权益，又同时保护历史建筑的风貌，施行开发权转移这一经典措施。通过把开发的容积率作为一种权利，转移到更符合城市总体规划的一些开发地区去，从而实现历史建筑保护与维护开发商权益的双赢状态。这一奖励政策在运用时具有很强的适应性，亦可以同时保护历史建筑与开发商的权益，因而已被许多城市所采纳。在潘屋的保护项目中，历史建筑的保护与开发商权益冲突，政府则通过将其因为保护潘屋而损失的地积比例转移到另一处，同时维护了历史建筑与开发商的权益。

　　2.6.4 补偿机制

　　补偿机制是用于补偿因为相关原因使暂定古迹拥有人或合法占有人而蒙受或相当可能蒙受的经济损失。以维护暂定古迹拥有人或合法占有人的合法权益。并且在补偿过程中，可以根据其具体情况进行多次拨款。在“鲁班师先庙”的保育活化项目中，香港政府就曾先后批出71万元用于其建筑构件的修茸。

　　2.7 后期使用评估及调控

　　在结束了历史建筑的保育活化工作后，为了验证该项目是否实施成功，香港政府通常会组织社会影响评估，对项目范围的人口特点，经济特点，居住环境，社会经济活动特点，人口紧迫程度，福利设施等进行评估，判断其居民环境是否但得到了改善。并且对于受项目影响的居民另做第二阶段社会影响评估，了解其受影响业主和租户的住屋意愿，就业状况，安置需要，社区网络等方面，以制定相关计划对受影响的方面采取相关措施做积极的改善。

　　3 特性解析及启示

　　3.1 保护公众记忆

　　与民共商，以人为本立足于城市的长远发展。从狭义上来讲，以人文本体现了对人权的尊重，保护且发挥了每个公民应有的对城市美好希冀的权利，是现代社会执政者先进的突破性改革。从广义来说，从一方面来讲，与民共商是有前瞻性的执政方式，尤其对于城市规划而言。对于城市历史建筑的保护，遵循居民的意愿，不仅是对公众城市情感的一种尊重，对居民城市意象的一种保护，对居民城市生活的一种改良，保育城市传统交往空间，回应人在城市记忆及情感方面的需求，延续且保护其交往方式，在人文角度上丰富了邻里间的情感交流。而且可以激发公民对城市政策实施的积极性，这对城市以及社会的长远发展都是极为有利的。从另一方面来讲，通过对居民意愿的理解，区域文化与特色的尊重与保护，令城市特色得以保护及加强，从而增加城市的魅力。

　　3.2 维护社会稳定

　　香港以人为本的文物建筑保护概念维系和保护了每个居民的应有权利，对人权充分的尊重保护了每个居民的城市情感，保护每个香港居民彼此间的集体记忆与城市意象，其在一定程度上激励了香港公众对于保护工作的积极性与配合性，增强了其公众的归属感。香港政府通过对以人为本概念的完整解读与有效实施，通过维系居民生活的稳定性与权力，在一定程度上维护了社会的稳定性。而从另一个角度上讲，熟悉的环境能带给人心理上极大地安慰感与安全感，通过历史场所的保育活化，使历史环境环境发挥其城市的人文关怀，舒缓现代社会带给人们过多的压力及负面情绪，尽量消除种种不稳定的心理因素，维系社会的稳定与和平。

　　3.3 坚定持续发展

　　从人类基本生存权的角度上来讲，每个人都应该拥有同等的环境权，当然，这包括了拥有欣赏历史建筑风格风貌的权利。香港对于历史建筑中每一个人权利的尊重，体现了现代环境立法的真正目的――“保护人类的环境权与生态世界的自然权利”。其通过对历史建筑的保护，对代际间的集体利益进行了有效平衡，在某种意义上实现了社会的可持续发展。

　　以人为本的历史建筑保育活化，予给历史场所注入新的生命力，增强了空间是用效率，使其适应人们新时代的生活需求，其将人行为作为重点考虑的活化项目，可以在极大范围内增强了历史场所的空间使用效率。其在一定程度上增强了长期的环境效益，资源效益及经济效益，实现社会效益的可持续发展。

　　3.4 传承社会文化

　　保护历史文物建筑，香港政府将以人为本的概念渗透进保育工作，使历史建筑除了延续其建筑的历史性，风格风貌与技术性，还保护了历史建筑区域内的人文景观。以人为本，充分保护居民的社区架构以及生活模式，也使得香港维系区域内的民俗文化，强调了其鲜明的城市特色与社会文化，使其社会文化得到了极大的传承。

　　4 结语

　　历史建筑保护其根本不应止足于建筑，或是技术，其核心意义应以人为本，服务于人，从而使历史建筑继续贡献于社区乃至城市的目的才能让历史建筑的保护真正具有切实的意义。无论是在保育过程中，还是保育结果里都应体现此核心意义。探究以人为本的保育活化方式，对未来的历史建筑保护具有着不可小觑的指导意义。