摘要：文章试图通过对新城规划设计与开发实施中的实际问题相联系，分析新城开发中出现的各种类型问题，试图整理出一套符合新城开发实施的方法路径，指导新城开发建设的有序推进

关键词：新城
开发 问题 思考

随着城市的发展，城市建成区边界不断向外扩展，远城区的开发开始逐渐进入人们的视线，如何合理规划以及开发建设好城市新城将成为大城市未来发展的关键，早期新城区规划设计及开发建设主要由政府主导，近年来由于企业在资金及运营上更具优势，开始逐渐由企业主导新城整体的规划设计及开发建设运营。

1.早期的新城开发建设

早期由于快速的城市化，外来人口大量涌入，原有老城区已不能满足人口增长的需求，城市迫切需要进行新城的建设（图1），在此背景下政府部门开始主导新城的规划设计以及建设工作，通常情况下政府部门便将新城整体规划委托设计院进行规划设计工作，形成了早期规划设计院提供方案，政府主导实施的新城规划建设实施模式。

图1：县城早期城市风貌

首先政府部门为满足城市未来发展需求进行编制城市总体规划，在城市总体规划的指导下进行片区控制性详细规划的编制工作，然后通过结合城市设计的成果合理优化调整形成新城整体规划设计成果，指导未来新城建设实施（图2）。

图2：县城新城区规划总图

其次然后在新城建设中政府主导拆迁安置、道路路网完善以及大型基础公共设施的建设，为未来城市发展奠定基础，并通过将政府部门等公共单位迁入的手段带动新城人口的聚集以及氛围的形成。

最后通过城市逐渐发展成熟、人口不断增多、地价不断上升、土地出让金的增加还清城市建设所投入的大量资金（图3）。

图3：县城近期城市风貌

由于此种模式下在城市建设初期便需要投入大量的资金完善城市路网及基础公共设施，又无可盈利转换手段，对政府的综合能力具有较大的挑战，政府需要具有足够的财政资金支持以及运营能力才能完成新城的建设发展直至整体成熟阶段，因此开发建设的周期往往过长，随着城市建设所需资金量的增加主导权逐渐转移给了开发企业。

2.现阶段的新城建设

现阶段由于企业在资金及运营上更具优势，于是便委托企业进行新城整体的开发建设运营，由企业负责将现有地块从一无所有的小镇建设成为能够容纳几万人居住生活的公共基础设施完备、商业娱乐设施齐全、环境景观优良的健康宜居新城。

而由企业进行新城开发实施当中所面临的问题则与政府完全不同，从企业的角度来看新城建设实施主要解决以下几个问题：首先是对新城整体的定位，确定新城未来发展的方向；其次是确定新城发展的主要功能设施布局、产品设置以及环境建设；最后是通过合理的分期开发完成对新城的整体开发建设。

此种模式下便要求企业对新城进行合理定位，确定新城主要的功能体系，设置合理的开发时序，满足实际建设实施的需求，对企业的整体协调能力、全局发展视野、资金运营能力有较大的要求。

3.新城建设的路径探索

首先通过结合政策背景、区位条件、产业现状、自然资源、以及开发企业自身的诉求合理确定新城的整体定位，功能定位以及形象定位，并在多轮与企业及政府的沟通中予以确定

a. 在政策背景上既要结合上位规划及相关政策，同时也要合理取舍，确定适合发展的方针政策b在区位条件上结合城市整体区位、区域区位以及相关区位的条件分析c在产业上充分分析周边的产业发展状况及现有产业基础设施情况，为后期产业发展提供依据d在自然资源上充分盘点现有自然资源条件禀赋，为整体规划建设画好底图e在角色上充分考虑企业自身的条件，结合企业自身的资源及发展需求

其次是对相关案例的分析，选取同等区位条件、规模大小以功能特征的案例进行分析，通过对案例不同时间段的功能设施建设、客群特点及房地产市场情况分析得出案例不同发展时期所采取的发展方式，并总结形成新城开发建设的四大实施步骤：a.构建完善的核心价值体系，形成新城品质生活环境b.合理有序的建设配套设施，逐步完善新城功能板块c.同步进行产品的开发建设，形成城市居住生活氛围d.完善城市的核心功能建设，奠定城市品牌环境价值。

然后通过案例分析得出核心体系的构建逻辑，指导新城核心体系建设。即项目自身的特点结合案例的旅游、配套、生活、环境体系形成新城发展的以“文旅驱动、产城一体、三生共融”的十二字方针与“古镇、产业、配套、居住、生态”五大系统，形成新城发展的核心体系架构（图4）。

图4：新城核心价值体系

a.通过环境氛围、美食特色、人群特点定位古镇气质，通过分析六大古镇得出项目应当具备的五大功能以及七大业态，同时构建包含模式的选择、产品体系的构建、营销模式的采用以及管理系统的建设四大方面的运营体系

b.通过结合产业分类以及区域条件的产业门类筛选得出产业发展的三大方向，产业链选择以及产业模式和功能并对合作对象予以建议，希望通过引进产业形成产业输血到产业造血，搭建平台从产业造血到产业孵化的转变

c.通过分析山水资源将地块内部居住产品分为TOP系列、G2系列、G3系列以及还建房四条产品线，既有跑量产品满足刚需人群又有品质住宅满足高端人群需求

d.根据新城人口规划匹配新城公共配套标准建立8大生活配套体系，以及根据新城产业类别及办公人群需求匹配程度建立新城5大产业配套系统

e.根据现状及规划设计形成两大绿道组成的新城区域绿色核心，九大特色主题公园组成的新城独具特色的公园绿肺系统，以及三个道路景观层次打造形成的新城区域的绿色廊道系统

最后通过对自身交通道路、城市现状、未来规划以及案例城市建设、产品配套、环境建设的总结启发项目分期开发的原则，指导分期开发建设实施

分期原则为：a根据现状路网及交通分析，确定先期道路建设，提升区域可达性,以时间换距离，使土地价值初步提升；b由价值高区向价值低区拓展，以高区价值为依托，逐渐提升拓展区域价值c古镇先行建设，打造区域品质标杆，竖立城市品牌形象;d公建配套根据新城发展节奏有序混合营利性地块开发，逐步提升各片区城市价值e.公园景观分步建设，景观体系渐渐形成，城市品质逐渐提升，环境价值逐步彰显,以五大原则为基础，在开发建设的过程中不断提升区域的价值，实现城市溢价的正态生长，平衡项目开发所产生的资金投入，逐渐将项目建设成交通通达，功能完善，配套全面，环境优美的品质新城（图5）。

图5：分期开发原则

在实际的分期计划里根据开发时序、用地规模、经济平衡等各项因素将开发计划合理分期，确定每一期的建设时间、用地规模、建设体量以及拆迁体量，并同时确定道路修建、配套设施、商业设施、居住产品、生态环境、产业引进及其他建设内容，合理有序推动新城建设发展（图6）。

图6：建设时序

4.总结

项目试图通过案例总结新城发展的一般规律、架构体系及发展模式，结合项目自身特点形成自身开发建设指南，以核心体系的构建及合理的分期开发指导新城区域的开发建设，并引导新城从建设初期直至完全建成，最终形成功能完善、环境优良、宜居宜业的新城片区

但在实际项目开发中特殊条件的影响、拆迁量的大小、土地出让的情况都有可能影响开发实施方案的选择，因此在大的原则一般不变的前提下仍有可能导致局部开发计划的调整，因此对于新城开发建设的规划指导将是一个长期并且动态的过程
其次处于企业的角度来讲，在规划设计过程中往往倾向将规划调整为适合企业自身发展建设的需求，公共基础设施以及景观环境的打造仍需要政府与企业协商承担，为公共利益提供保障

最后项目是基于企业整体操盘运营的理想模式所得出的发展路径，现实开发中往往更为复杂，面临的实际问题更难以克服和解决，没有政府的有力支持新城开发建设将是一个长远而多变的过程，但随着城市的发展，远郊区的土地终将成为未来的城市片区。