中国住宅产业化路在何方，这是一个被大家谈腻了的题目，而中国的住宅产业却是一个既非常重要又非常沉重的话题。这里，我想从住宅产业化和住宅工业化开始谈起。
住宅产业化和住宅工业化
住宅是居民的基本生活资料，“衣食住行”是人类生存的四大基本需求，所以住宅问题是重大的社会问题。保障、改善居民的居住条件，对于促进经济发展、维护社会安定具有不可估量的作用，所以，国家关于住宅的政策直接关系到住宅产业的健康发展，关系到公民的切身利益和生活秩序。
住宅产业是以住宅为最终产品的相关生产、经营产业，包括房地产业、建材业、建筑业、金融业等全面参与开发其经济运作过程和物业管理过程的完整的产业链，这个产业链的形成过程就是住宅产业化（动词）。其实在早期的标准产业分类中并没有“住宅产业”这个类别，住宅产业的叫法以及住宅产业化运动就是从日本开始的。
在日本20世纪60年代中期，与住宅建设相关的钢铁、木材、水泥等大型工业企业预测其行业在十几年后将步入衰退期，而国内的住宅需求会保持稳定持续的增长，所以要求政府明确住宅行业为一个产业。他们促进通产省和建设省制定了“住宅生产工业化促进补贴制度”和“住宅体系生产技术开发补助金制度”，并通过金融机构对开发生产住宅新部品提供低息贷款。我们可以看出，日本的住宅产业化是从住宅的工业化开始的。
欧洲的住宅产业化同样是从住宅的工业化开始的，所不同的是它的出发动机不同，它是为了解决二战后的缺房现象。而大规模的工业化住宅建设可以实现“多、快、好、省地建设住宅”的目标，当时欧洲许多国家，尤其是法国，以功能主义等现代派建筑理论为指导，以预制大板为主要施工手段，进行了成片住宅新区的开发。
而美国、加拿大和澳大利亚等国家的住宅产业化则是伴随着建筑市场的发育逐渐成熟的。这些国家由于地广人稀，其住宅产业化并没有采用大规模预制构件装配式建设方式，而是以低层木结构装配式住宅为主，注重住宅的舒适性、多样化、个性化。住宅部品和构件生产的社会化程度很高，基本实现了标准化、系列化，居民可以根据住宅供应商提供的产品目录，进行菜单式住宅形式选择、委托专业承包商建设，建造速度快、质量高、性能好。随着居民生活水平的提高及住宅制造技术的突破，工业化住宅在性能和成本上渐显优势，由市场完成了传统住宅产业向工业化住宅产业的过渡。
从中我们可以看出住宅产业化的核心是住宅工业化。有时我们会说到另外一个名词“工厂化”，那么工业化和工厂化有什么不同呢？简单来说，将现场完成的工作或者其中的一部分工作转移到工厂里面去完成，就可以说是实现了一定程度的工厂化。举一个例子——门窗制作与安装：原来我们都是在现场开料加工木门木窗，先将门框窗框固定在一定的位置，然后砌墙、抹灰，然后安装窗扇门板，最后油漆木门窗、装玻璃。从开料到安装，包括给木门木窗刷油漆都是在现场完成。现在不同了，可以在现场测量外墙的门窗洞口尺寸，然后在工厂里面根据测量尺寸、按照选定的设计式样进行加工，再将成品运到现场进行安装。从开料到油漆均是在工厂内完成。我们认为，木门木窗就已经实现了工厂化。
而工业化的要求就会高一些。一方面其工厂化生产的构件或者部品范围要相对大一些，而不仅仅是某一两件部品构件，必须达到一定的百分比才能被称为工业化住宅。另一方面，不仅仅是部分构件或者部品的生产加工由施工现场转移到了工厂里面，而且要求无论是工厂里面的生产、加工、保存、运输还是现场的堆放、安装、施工保护均是按照统一的、工厂化的管理规程进行操作。工业化从系统操作的层面上住宅质量的稳定性和均质性。
住宅工业化的前提
工业化住宅要实现在工厂里生产制造在现场安装，有两个必要条件。
第一是住宅产品要实现标准化。通常标准化有两个意思，一个意思是建立一系列的技术标准、行业标准，做到有标准可依，尤其是作为标准基础的计量标准、设计标准、制造标准、质量检验标准、测试标准等比较重要，覆盖面也比较广泛。国家标准化办公室、中国建筑科学研究院标准所等单位干的就是这种工作。标准化的另一个意思是“统一化”，整齐划一。工业产品的生产是在生产线上完成的，只有达到一定的量产，才能摊薄这条生产线投资、模具投资、产品研发的成本，才能体现出工业化生产的效率并降低成本。福特在开创大规模生产模式的时候就清楚地认识到，一旦他对产品的多样性让步，产品的一致性立刻就会彻底消失，对他而言，产品的一致性是大规模生产的关键。难道标准化就没有办法实现多样化，或者说个性化的需求了吗？实际上真正的大规模生产方式比人类涉及的任何其他生产方式都能制造出更多样的产品，大规模生产方式的本质应该是以标准化、统一化的零部件来组装各种不同的产品。
第二是要推广精装修住宅产品。这是一个具有中国特色的话题。自从上个世纪九十年代住宅开始商品化，广大人民群众从单位分房买入自己拥有房产的新时代，再也不用住在千篇一律的公房里面的时候，自己改造、装修属于自己的房产的积极性被极大地激发出来了。家家户户拧着劲地比赛，家家装修得像是酒店、宾馆。各种建材市场、家装游击队应运而生。框架结构以其空间灵活性、毛坯房以其经济性绝对占领了商品房市场。这种家家自己搞装修带来了非常严重的社会问题。首先这种生产方式形不成规模经济，粗放式经营管理，生产效率极地，浪费了大量的社会资源，包括业主的时间和精力。第二，室内隔墙、楼板的拆改造成大量的建筑垃圾，同样是浪费社会资源。第三，部分业主无所顾忌的拆改对住宅建筑的结构造成危害，影响居住者的安全使用。最后，入住时间的不同造成，小区内装修工程持续时间很长，无法形成安静、干净的居住环境。现在我们我们要走工业住宅的道路的话，毛坯房会带来更大的障碍。
工业化住宅的特点是在工厂里面集成了结构、分隔、围护、水电、设备系统，至少是预留了各种设备设施的接入条件，如果是毛坯售房或这是半装修售房，预留条件就不能满足形形色色的住户的需求，预留条件不能满足业主要求时又不具备业主进行自行装修、改装管线设备的条件。所以在国外购买工业化住宅的客户都是中等或者偏低收入的居民，对个性化的需求不是要求太高。而国内出现的倾向是，白领阶层因为没有时间和精力去自己做装修，同时白领的大部分时间是在办公室度过，住宅不就是个“窝”嘛，所以，这部分人群需要负责人的开发商提供质量有保证但不一定是非常具有个性化的精装修房。这种现象越是在大都市就越突出。前年上海万科曾经在假日风景做过试验，同样的两栋高层住宅，一栋是毛坯房，一栋是精装修房，精装修房在毛坯房的售价上面增加装修成本价，两者的市场欢迎度和销售速度明显不同，基本上是精装修房销售完了，毛坯房才卖得动。还有我们课题研究合作方的一位女职员，非常希望购买万科新里城项目，但是因为新里城是毛坯房，她无可奈何地买了马路对面的其他开发商的房子。看来这个前提条件基本趋于成熟了。
如果确定具备了这两个前提条件，就看看我们采用什么技术来生产制造这种工业化的住宅了，接下来我谈谈技术方案的选择。
技术方向的选择
纵观发达国家的工业化住宅建造技术，不外乎以下三种体系：PC、木和LGS，其中PC（Precast Concrete）是预制混凝土结构体系，而LGS（Light Gauge Steel）是轻型钢结构体系，简称轻钢结构。
在美国，大部分住宅和联体别墅都是木制的，但木质结构有许多缺陷，包括防火、防潮和防虫等，因此美国建筑商一直都在寻找木材的替代品。而中国的森林资源和木材储备都十分有限，中国的人口也非常多，如果采用木结构建筑，中国将会长久依赖于进口木材。同时，这种对木材的消费还会对全球森林资源造成无法想象的破坏。所以木结构是不适合中国住宅产业化的发展的。
美国建筑商认为，轻钢（LGS）结构体系是他们替代木结构体系的最好选择。轻型钢材是用0.5mm到2mm厚的薄钢板外表镀锌制成，这种材料看起来有点像木结构的“龙骨”，但是以这种比龙骨还要薄的压型材料作主体结构可以造出从单层到9层高的建筑物。同时，薄钢板被轧成美国建筑木材的形状，所以人们可以用建造木结构建筑的方法来建造轻型钢材结构建筑。唯一的不同点是两者的节点：木结构建筑是用钉子连接的，而轻型钢结构建筑用的是螺栓（或自攻螺钉）。不过，采用轻钢结构建造的房子大多是低层（1－3层）的独立住宅（别墅），虽然最多可以建造多达9层的住宅建筑，但从建造技术和建造成本上来看都是不经济的。而我国人口众多，土地资源紧张，更适合于建造多高层和高层的住宅，以利于节约建设用地。国家早就三令五申，严格控制别墅用地的审批。这也是早在2004年就已经编制完成的“低层轻钢住宅建筑设计规范”迟迟没有颁布执行的原因。所以，这种仅适合低层住宅的建筑体系在我国没有用武之地。其实，还有一个更重要的原因，市场不接受，老百姓不认可这种轻质的房子，他花了毕生的积蓄，希望买到手的房子是沉甸甸的、实实在在的，就像传统的砖结构建筑一样。这也是为什么现浇钢筋混凝土结构的建筑取代砖建筑的时候就没有这么难的原因，其属性接近。
现在只剩下PC结构了。PC（预制钢筋混凝土）是在RC（现浇钢筋混凝土）的基础上发展起来的，只不过将一部分现场浇筑的工作量转移到工厂里面罢了，对于建造者来说只是生产方式的改变，而对居住者来说，其基本属性以及给居住者的感觉并没有改变。所以居住者不存在能不能接受的问题。
实际上市场问题是最大的问题，它决定着一个行业、一个产业的兴与亡。我们认为，发展PC住宅产业是中国住宅产业化最能够行得通的道路之一。
学习对象的选择：欧洲/香港/日本
确定了住宅产业的发展方向是PC之后，我们就要考虑如何行动了。首先，我们应该采取“拿来主义”、“洋为中用”的态度。学习能够使我们少走弯路，能够将别人用几十年摸索出来的经验在几年内就掌握了。
那么我们向谁学习呢？欧洲、香港、日本都有各自成套、成熟的PC技术，谁的技术更适合我们国家的现实情况呢？
我们知道欧洲基本是是非抗震地区，我去欧洲考察工业化技术时也特别注意到了他们的预制构件的构造，基本上处于搭接状态，如图所示。我们在上个世纪五六十年代曾经向前苏联学习过这种预制技术（大板房屋），当时预制大板、预制空心楼板产业极度兴盛。其构造要求是诸如“板端搭接长度不小于三分之一砖墙厚度”之类的规定，而1976年的唐山大地震给这种做法画上了句号。
香港虽然和大陆毗邻，但是由于历史的原因其沿用英国的标准，同样是不考虑抗震的。但其不抗震的做法和我们当年学习前苏联的大板结构却完全不同。大板结构简单搭接的节点连接方式可以说是弱节点，而香港的节点连接方式则是强连接。如何强呢？就是所有节点连接部位都通过预留钢筋后浇的方式形成刚性节点。节点太弱不能抗震，节点太强同样不能抗震。节点太强使整栋大楼成为一个刚性体、弹性体，在振动中不能产生吸收消化能量，会使建筑内部破坏更加严重。三年前就听说，香港要考虑修改结构设计规范，增加抗震设防的要求，只不过到现在仍没有颁布。不知将来实施了抗震设计后，香港发达的PC住宅产业何去何从？
日本处于环太平洋大陆架的边缘，地震频发，其PC建筑的第一考虑就是抗震安全性能。如果我们要学习国外的PC技术，日本是最适合的学习对象。但我们需要考虑的问题是，其抗震设防等级对我们来说是不是太高了，能不能降低等级，使成本合理？
难点：标准/资源
接下来就要看看我们从哪里开始学习？要回答这个问题，就要弄明白我们在PC住宅产业化这条路上面临着那些难题：技术？资金？技术人员？施工设备？特殊材料？还是……
其实，从国内很多家企业在住宅产业化道路上的探索过程来看，上述这些问题都不是问题，因为这些问题，企业都能够自己解决。企业不能解决、无能为力的问题才是问题。技术从来都不是问题，因为国外有现成的、成熟的技术，我们可以拿来。但拿来就可以用了吗？不是，因为我们没有标准。没有标准就没有设计依据，就过不了审图办这一关，过不了审图办这一关就拿不到开工证，就不能建设。即使是通过专家论证会过了审图办这一关，你也顺利开工、竣工了，但是你没法验收，因为没有验收标准，所以质检站不能给你竣工验收，你就没有办法办理销售，冲在前面的开发商在这种情况下，只能是做中国住宅产业化的先烈。万科在做工业化1#住宅实验楼时，就遇到了无法报批、无法拿到开工证等问题，幸亏深圳市建设局的支持，将实验楼作为科研项目，由万科和深圳市建筑科学研究院联合立项，才得以开工。但是后来仍然被城管部门作为违法项目查处，由深圳市国土局住宅产业化办公室出面协调，才得以最终完工。某日本企业曾经在国内投资生产先作产业化住宅，在坚持了几年以后终于撤退了，就是这个原因。这是宏观层面上的标准，除此之外还有一些具体的标准，比如材料标准。比如，日本在连接钢筋时采用的套筒和胶，是否能在国内应用，必须先有了标准。这种钢筋连接方式比国内的挤压式钢筋套筒更适合于工业化住宅，因为施工时的挤压会带来结构精度上的偏差，且不容易在现场控制，而这种注胶式的套筒可以保证现场调较好的尺寸保持稳定，尺寸的稳定和精度的保证是工业化住宅品质保证的前提。
其次是资源问题。资源问题就是工业化住宅产业链上的各个环节的机构、企业，包括技术设计研发单位、构件生产制作单位、构件运输单位、构件施工安装单位等。这些单位必须具备具有工业化住宅的基本知识的技术人员，必须具备生产、运输、施工、安装工业化住宅构件的基本设备、设施。我国在唐山大地震之后，预制住宅基本上处于被打入冷宫的境地，预制混凝土结构体系的研究也基本处于被搁置的情况。原来的预制构件厂也纷纷倒闭，或者转行。但是，经过我们的考察，发现在珠三角地区有很多的预制构件厂，不过这些预制构件厂像当地大多数的其他类型工厂一样，属于来料加工的出口企业。他们在珠三角设厂，产品仅供往香港，不具有内销的资质。万科在做工业化1#住宅实验楼时，在这些厂家订做的预制构件需要拉到皇岗口岸，在香港境内掉头再回深圳，以便完善报关手续。这给运输带来了很大的不合理成本，同时也给厂家带来很多安检方面的担心，害怕万一被人做了手脚，从而在车上检出毒品等违禁物品。
谈到资源，我们知道，和资源相关的是市场和成本。有了市场不愁没有资源，不愁没有人来做。市场大了，做的人多了，不愁成本降不下来。但是在成本没有将下来之前，是没有人愿意去用的，没有人愿意去用就意味着没有市场，没有市场就没有人愿意去做，就没有资源。那么是先有资源还是先有市场呢？答案是肯定的。一定要先有市场，这就需要政府引导和开发商的身体力行。政府可以在产业政策上给予工业化住宅以一定的优惠政策，也可以加以一定的产业化住宅的宣传引导，从而保证开发商的主动性和购房者的积极性。
在国家建立了五个住宅产业化基地之后，2006年6月份，建设部住宅产业化促进中心修订了产业化基地的实施办法，发布了《国家住宅产业化基地试行办法》。新的办法一改过去只讲住宅产业化基地授予住宅部品生产型企业的做法，增加了“具备一定开发规模和技术集成能力的大型住宅开发建设企业为龙头，与住宅部品生产企业、科研单位等组成的产业联盟”和“产业联盟和大型住宅部品生产企业比较集中的城市”两种。前者针对开发商，力求从技术、产品的使用方突破，后者这对地方政府和建设主管部门，力求从产业政策方面突破。比如，2006年11月，首个国家住宅产业化综合试点城市被授予深圳市，建设部住宅产业化促进中心主任陆克华与深圳市副市长吕锐锋签订了《国家住宅产业化综合试点城市实施责任书》，而刘志峰副部长要求深圳市力争在2010年基本取消住宅商品房的毛坯房。按照《实施责任书》，深圳将严格按照《深圳市建立国家住宅产业化综合试点城市可行性报告》所确定的总体目标、进度计划和工作内容开展综合试点工作，积极探索推进住宅产业现代化、建设节能省地型住宅的经验和机制，解决好城市发展与资源短缺之间的矛盾，为市民提供高品质、低消耗的住宅，在全国起到示范和经验总结推广作用。